valoración de finca rústica
¿Es posible que el justiprecio supere al valor del bien expropiado?
JUSTIPRECIO SUPERA AL VALOR DEL BIEN
UN CASO MUY HABITUAL EN LA EXPROPIACIÓN FORZOSA RÚSTICA
Esta es la pregunta que subyace en el fondo de las dudas que me plantean muchos de los afectados por una expropiación forzosa rústica.
La respuesta es que si. No sólo es posible, si no que habitualmente lo que sucede es esto: que la indemnización recibida como justiprecio sea superior al valor del bien en el mercado libre de compra venta.
Te explico a continuación por qué puede suceder esto.
Motivo nº 1.
Excepto en ocasiones muy contadas de expropiación forzosa rústica, las afecciones sobre la finca son parciales.
Las expropiaciones totales de grandes fincas sólo pueden producirse en grandes obras de infraestructura como son los pantanos. Las expropiaciones totales de fincas más pequeñas pueden suceder en otros casos como las grandes autovías.
Sin embargo, los casos más habituales son aquellos en los que la finca resulta afectada de forma parcial. En estos casos, es muy probable que sea necesario tener en cuenta la indemnización por demérito de finca, que puede incrementar considerablemente el justiprecio final.
Sobre el demérito de finca y su valoración puedes encontrar más información pinchando aquí.
Motivo nº 2.
En otras ocasiones, la realización de la obra requiere la ocupación de un terreno de la finca de forma temporal por la Administración.
Los daños producidos por esta ocupación temporal tienen que ser indemnizados, lo que también dará lugar a un incremento del justiprecio final de la expropiación forzosa.
Para saber más sobre la valoración de los daños por ocupación temporal puedes pinchar aquí.
Motivo nº 3.
En la actual coyuntura económica de crisis, el valor de los terrenos rústicos se ha visto depreciado, aunque no tanto como en el caso de los suelos urbanos.
Sin embargo, el cálculo de la indemnización por expropiación total se realiza obligatoriamente por Ley en función de las rentas reales o potenciales de la finca, independientemente del valor que éstas puedan llegar a adquirir en el mercado libre de compra venta.
En las actuales circunstancias económicas, estoy encontrando actualmente muchos casos en los que el justiprecio correspondiente a valor de la expropiación total del suelo rústico es mucho mayor al esperado por el propietario, que lo estima en función de los datos de compra ventas similares en la zona.
Para saber la normativa legal que rige la valoración del justiprecio por expropiación forzosa de fincas rústicas puedes pinchar aquí.
Además de estos, existen otros motivos que pueden aplicarse a cada caso particular.
¿Conoces algún caso de justiprecio elevado en relación con el valor de mercado?
Valoración del demérito de finca rústica para expropiación forzosa
La valoración del demérito de finca rústica es una cuestión clave en muchos expedientes de expropiación forzosa.
Conozco muchos casos de afectados por una expropiación forzosa en sus fincas que no aceptan la indemnización propuesta por la administración (o beneficiaria), a pesar de que aparentemente la suma ofrecida es adecuada o incluso superior al valor de lo expropiado.
En un primer momento, podrías pensar que estos propietarios están un poco “locos”, al no aceptar un justiprecio correcto, o incluso elevado.
Pero no están locos. En absoluto.
En la mayoría de estos casos, la diferencia entre lo ofrecido por la administración expropiante y la percepción de lo que realmente vale lo expropiado, la encontrarás en el “demérito de finca”.
Pero… ¿Qué es el demérito de finca?.
Pues bien, el demérito de una finca rústica yo lo defino como la pérdida de valor, en muchos casos intangible, que sufre una finca rústica por la pérdida irremediable de una parte de su superficie, de sus características, o de sus cualidades. En este caso, la pérdida se produce por una expropiación forzosa parcial de dicha finca.
Te explico un ejemplo real: un caso de una finca rústica, de aprovechamiento agrícola y forestal, con amplias superficies de arbolado adehesado, como encinar y alcornocal, que cuenta con una clara vocación de paraje natural, en la que se realiza una obra para el tendido de una línea eléctrica de alta tensión, con la construcción de al menos dos postes de más de 80 metros de altura dentro de su perímetro. No cabe duda que la finca no volverá a ser la misma, y el precio que podrá alcanzar en el mercado libre de fincas rústicas siempre será más bajo que antes de la expropiación forzosa. Además, existen algunos aprovechamientos o posibilidades de negocio que quedan en este caso profundamente dañados, como es la explotación de dicha finca para turismo rural.
Esta pérdida de valor que indudablemente sufren casi todas las fincas expropiadas parcialmente, debe ser indemnizada, y su inclusión en el justiprecio está amparada por el artículo 46 de la Ley de Expropiación Forzosa, y por el artículo 33.3 de la Constitución Española.
Pero, ¿como se valora este demérito de finca por causa de una expropiación forzosa?.
Pues lo primero que tengo que decirte para contestar a esta pregunta es que no existe ningún método establecido para su valoración. En este sentido, la situación es similar a la que comentaba en la valoración de servidumbres para expropiación forzosa.
Sin embargo, existe una diferencia fundamental con respecto a la valoración de servidumbre para expropiación forzosa: mientras ésta no puede ser nunca superior al bien expropiado, la valoración por demérito de finca no cuenta con ninguna limitación al respecto.
¿Por qué la indemnización por demérito de finca no tiene un límite con respecto al bien expropiado?. El principal motivo es que el daño causado puede ser mayor que el propio valor del bien. En el caso que te exponía más arriba, acerca de una línea eléctrica, la superficie afectada por la servidumbre de línea eléctrica puede ser muy pequeña con respecto a la totalidad de la finca. Sin embargo, el daño causado sobre la explotación agropecuaria puede ser muy grande.
Por ello, lo habitual, y aceptado por la jurisprudencia de los tribunales, es que la indemnización por demérito de finca se calcule como un porcentaje del valor de los terrenos del resto de finca no expropiado, que es la parte que realmente sufrirá el daño o perjuicio por esa expropiación parcial.
¿Conoces algún caso de expropiación forzosa parcial de una finca rústica? ¿Se solicitó la indemnización por demérito de finca?
Espero tu experiencia en los comentarios.
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Publicado nuevo e-book Valoración de Finca Rústica. Caso nº 1
Pues si. Más de una año después de que saliera al mercado mi primer libro, “Guía de Expropiaciones. Manual Práctico de Expropiación Forzosa”, puedo anunciar que he publicado un nuevo e-book “Valoración de finca rústica. Caso nº 1”.
Con este e-book te propongo que hagas tu propio informe de valoración de tu finca rústica, siguiendo tú mismo el método que yo utilizo. El ejemplo es de una finca de viñedo, pero el sistema es perfectamente válido para que lo apliques a cualquier tipo de cultivo o plantación.
Existen muchas y variadas formas para que obtengas la valoración de tu finca rústica. En este caso presento la valoración de una finca mediante el método de capitalización de la renta potencial, explicando de forma detallada la forma de llevarla a cabo.
El motivo de elegir dicho método para este e-book, que pretende ser el primero de una serie, es que, al estar basado en la renta obtenida por el cultivo más óptimo con el que puede ser aprovechada la finca, es de uso universal, sea cual sea el lugar donde se encuentren situados los terrenos.
Este manual manual pretende ser tu Hoja de Ruta para determinar el valor de una finca rústica según sus características especificas únicas.
Una vez que tengas el libro en tu poder, sigue paso a paso el modelo, es muy sencillo y obtendrás el valor de la finca rústica. Pero no sólo el valor. También sabrás los factores fundamentales que determinan este valor, tanto los que lo hacen subir, como los que actúan en su detrimento, y cómo afectan a la configuración del resultado final.
¿Tienes dudas? Empieza paso a paso. Puedes comentarme los resultados, ya sea por correo electrónico o a través de nuestra página de facebook.
La valoración de una finca rústica es siempre una cuestión controvertida. Así, entre el comprador y el vendedor, o el expropiado y la administración, siempre existirán discrepancias, muy amplias en algunos casos, sobre el valor que debe asignarse a una finca rústica. Muchos factores y puntos de vista alejan a uno y a otro.
En este libro vas a encontrar un modelo sencillo y concreto a seguir para elaborar el Informe Pericial de valoración de una finca rústica. No dudes que te ayudará y aclarará muchos conceptos y algún “truco”.
Además, se incluye un ejemplo del documento que acompaña a la valoración de la finca rústica en un expediente expropiatorio de un caso español.(Modelo de Hoja de Aprecio)
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