GUÍA DE EXPROPIACIONES

Artículos sobre expropiación en fincas rústicas

  • ¿Cómo preparar el justiprecio en una expropiación forzosa rústica?

    Voy a comentarte en esta entrada del blog algunos consejos valiosos para que prepares correctamente el justiprecio en una expropiación forzosa rústica.justiprecio en una expropiación forzosa rústica

    1. Prepara con antelación la relación de bienes y derechos afectados.

    Este punto es el más importante. Desde el primer momento que descubres que tu finca va a ser afectada por una expropiación forzosa, debes ponerte manos a la obra para que ningún elemento afectado se quede sin su valoración. Esta relación de bienes y derechos afectados debe quedar por escrito en el Acta Previa a la Ocupación.

    2. No dejes que sea la administración la única que describa tu finca.

    He visto en muchas expropiaciones, cómo los afectados dejan que la administración describa en el Acta Previa a la Ocupación las características de su finca. Mi recomendación es que la lleves preparada, y la hagas constar en el apartado de alegaciones. Dejar ese espacio en blanco es como negociar la venta de la finca, y dejar que sea el comprador el único que hable.



    3. Piensa en todos los problemas que vas a tener.

    El justiprecio está compuesto por la valoración de los bienes y derechos afectados más las indemnizaciones por perjuicios que pueda sufrir la tierra o el propietario. Mi experiencia me dice que muchos propietarios no dan importancia a las indemnizaciones, cuando en algunos casos puede que las cantidades superen al valor de lo expropiado.

    En el expediente de expropiación forzosa, la Ley obliga a la Administración a incluir sólo las indemnizaciones por rápida ocupación. Sin embargo, hay muchas otras cuestiones que te harán perder dinero y te ocasionarán un dolor de cabeza. Haz un esfuerzo de razonarlo, ponerlo por escrito y decirlo en el levantamiento del Acta Previa a la Ocupación, de manera que haya una posibilidad de que puedan después ser valoradas.

    4. Insiste en el Acta de Ocupación.

    En la firma del Acta de Ocupación, no dejes de insistir en las alegaciones ya realizadas en el Acta Previa a la Ocupación. También debes dejar constancia de cualquier modificación que hayan sufrido los bienes y derechos afectados, especialmente si ha tenido algo que ver la Administración o la empresa contratista de las obras. (En algunas ocasiones, la prisa por empezar las obras lleva a las contratas de obra a entrar en fincas en las que no tienen derecho de ocupación).

    5. No temas acudir al Jurado de Expropiaciones.

    Si crees que hay una diferencia muy grande entre lo que estimas que vale tu justiprecio, y lo que te ofrece la Administración o empresa beneficiaria de la expropiación forzosa, debes acudir al Jurado de Expropiación Forzosa. Este Jurado no es un tribunal, y no necesitas abogado para acogerte a su dictamen. Su composición ha sido modificada recientemente, y su función es técnica. Revisará el expediente y realizará una nueva valoración. Por ello, es importante que tu valoración esté correctamente motivada, y se ajuste a la Ley.

    Esto cinco puntos son fundamentales a la hora de preparar correctamente el justiprecio en una expropiación forzosa rústica. No nos aseguran el obtener un justiprecio más alto, pero sabremos que estaremos poniendo las bases para que esto sea así.

    Google+

  • Recomendaciones para preparar el Acta Previa a la Ocupación

     

    Hoy voy a comentar algunas recomendaciones para preparar el Acta Previa a la Ocupación de una forma correcta, ya que como explico en mi libro, Guía de Expropiaciones, es uno de los pasos fundamentales en un expediente de expropiación forzosa, y del que depende en parte la valoración del justiprecio e indemnizaciones que corresponderán al afectado.

    Para asegurarte de la correcta valoración de los justiprecios e indemnizaciones correspondientes ACTAS PREVIAS CON CONFIANZAa a los terrenos e infraestructuras existentes en las fincas, recomiendo a todos los propietarios afectados por la expropiación forzosa, que preparéis correctamente la relación de los bienes y derechos con anterioridad al levantamiento de las Actas Previas a la Ocupación. Tanto si el tipo de proyecto produce afecciones de reducida dimensión, como si éstas son de gran importancia, es necesario situarlas y revisar concienzudamente su impacto, evaluando sus consecuencias y si afectan a alguna infraestructura de la explotación agraria.  Asimismo, si tienes un aparcero o arrendatario, tendrás que contar con él para incluirlo en el Acta Previa a la Ocupación y que aparezca en los trámites del expediente de expropiación forzosa.

    En muchos expedientes de expropiación forzosa, adquieren gran importancia las indemnizaciones por división de finca y por demérito de finca, así como las Ocupaciones Temporales, que aunque son un derecho que otorga la Ley a la Administración, y que deben ser vigiladas para que se cumplan los condicionantes, entre otros y más importante, la devolución de los terrenos en las mismas condiciones en los que se encontraban antes de ocupación.



     

    Por último, te recomiendo que, ante cualquier duda en las afecciones sobre tu finca, solicites durante el procedimiento del levantamiento de las Actas Previas a la Ocupación,  la visita a la finca acompañado del perito representante de la Administración, en el que puedes denunciar efectivamente los daños que se producirán en tu explotación, a efectos de que la valoración que se haga sea lo más correcta (y elevada) posible.

    En efecto, la Ley de Expropiación Forzosa dice en su artículo 52.3. que  «En el día y hora anunciados se constituirán en la finca que se trate de ocupar, el representante de la Administración, acompañado de un perito y del Alcalde o Concejal en que delegue, y reunidos con los propietarios y demás interesados que concurran, levantarán un acta en la que describirán el bien o derecho expropiable y se harán constar todas las manifestaciones y datos que aporten unos y otros y que sean útiles para determinar los derechos afectados, sus titulares, el valor de aquéllos y los perjuicios determinantes de la rápida ocupación. Tratándose de terrenos cultivados se hará constar el estado y extensión de las cosechas, los nombres de los cultivadores y el precio del arrendamiento o pactos de aparcería en su caso.»

    En cuanto a las servidumbres, cada vez es más habitual en las Administraciones la publicación en el propio anuncio de la relación de bienes y derechos afectados, de las afecciones concretas que sufrirán las servidumbres. De esta manera, aquellos que revisen exhaustivamente las situación en la que quedarán parte de los terrenos de su finca, podrán determinar cómo afectarán estas servidumbres a las infraestructuras existentes en las fincas, así como a las futuras inversiones o mejoras que puedan necesitar las explotaciones, de forma que la preparación de la relación de bienes y derechos afectados se pueda realizar con una mayor seguridad.

    En caso de que no se publiquen las limitaciones por causa de servidumbre, debéis solicitar saber cuáles serán y cómo quedarán en la finca al servicio de la Administración o beneficiaria, y que aclaren perfectamente y caso por caso, cómo afectarán estas servidumbres a las infraestructuras existentes, así como a las futuras inversiones o mejoras que puedan necesitar las explotaciones.

    La preparación de las Actas Previas a la Ocupación es un paso importante en un procedimiento de expropiación forzosa. A continuación te muestro los dos productos que pongo a tu disposición para ayudarte en este trámite:

     

    Google+

  • ¿Puedo oponerme a una Expropiación Forzosa?

    Esta es una pregunta muy habitual entre los afectados, una vez que saben que van a sufrir una expropiación forzosa en sus tierras. Pero, ¿es realmente posible oponerse a la expropiación forzosa de una finca?.

    Ante todo, la Ley de Expropiación Forzosa ampara las alegaciones que se realicen a la ocupación de una finca. Concretamente, en su artículo 19 dice que «cualquier persona podrá aportar por escrito los datos oportunos para rectificar posibles errores de la relación publicada y oponerse, por razones de fondo o forma, a la necesidad de la ocupación. En este caso indicará los motivos por los que deba considerarse preferente la ocupación de otros bienes o la adquisición de otros derechos distintos y no comprendidos en la relación, como más conveniente al fin que se persigue.«Terrenos expropiados

    Es decir, que la Ley nos permite presentar alegaciones de fondo sobre la expropiación forzosa, e incluso proponer la ocupación de otros bienes distintos a los inicialmente previstos en el proyecto de obra que origina la expropiación. Este aspecto, que es muy importante desde el punto de vista de la seguridad jurídica del afectado, no es recogido en la inmensa mayoría de los anuncios de exposición pública de bienes y derechos afectados por una expropiación forzosa, de manera que este artículo suele transcribirse sólo hasta donde dice «rectificar posibles errores de la relación publicada», dando por hecho que la Administración, por ser quién es, puede aplicar parte o la totalidad de la norma a su antojo y según más le convenga. Esto, que parece muy fuerte expresado de esta manera, es lo que a menudo resuelve el Tribunal Supremo en sus sentencias, reiterando que es imprescindible, para garantizar la seguridad jurídica, que los afectados tengan la oportunidad de alegar al hecho de que van a ser expropiadas sus bienes.

    Como ejemplo, podemos leer esta noticia, en la que se anuncia una sentencia del Tribunal Supremo, en la que se admite el recurso de una propietaria a la que no se le permitió alegar al proyecto de instalación de una línea eléctrica en su finca, ni por supuesto proponer un trazado alternativo. Ahora, el Tribunal Supremo le da la razón, y ordena retrotraer el expediente al inicio, de manera que se le permita alegar a las cargas que se originarán en su finca.

    Una vez dicho todo lo anterior, tengo que decir que las ocasiones en la que la Administración admite una modificación de un proyecto son escasas. En cualquier caso deben estar muy bien motivadas y tener el respaldo de un técnico en el asunto. Conozco algunos casos en los que se ha llegado a modificar la traza de una Autovía. También conozco modificaciones de afecciones «adyacentes» a la obra. Es decir, de las superficies que se ocupan como consecuencia de las obras, pero que no formarán parte de la infraestructura en si. Pero son casos muy, muy, muy raros, y con motivos muy contundentes. No es lo habitual.

    Sin embargo, lo más habitual es que la Administración pase por encima de los bienes y derechos afectados en la Expropiación Forzosa como elefante en cacharrería, sin que el propietario afectado pueda evitarlo. También es cierto que, si estas modificaciones fueran muy frecuentes, el Estado tendría muchos problemas para realizar cierto tipo de infraestructuras. Sin embargo, un término medio, en el que los afectados tuvieran cierta posibilidad de hacer oír su voz, sería mucho más deseable.

     Google+