Voy a comentarte en esta entrada del blog algunos consejos valiosos para que prepares correctamente el justiprecio en una expropiación forzosa rústica.
1. Prepara con antelación la relación de bienes y derechos afectados.
Este punto es el más importante. Desde el primer momento que descubres que tu finca va a ser afectada por una expropiación forzosa, debes ponerte manos a la obra para que ningún elemento afectado se quede sin su valoración. Esta relación de bienes y derechos afectados debe quedar por escrito en el Acta Previa a la Ocupación.
2. No dejes que sea la administración la única que describa tu finca.
He visto en muchas expropiaciones, cómo los afectados dejan que la administración describa en el Acta Previa a la Ocupación las características de su finca. Mi recomendación es que la lleves preparada, y la hagas constar en el apartado de alegaciones. Dejar ese espacio en blanco es como negociar la venta de la finca, y dejar que sea el comprador el único que hable.
3. Piensa en todos los problemas que vas a tener.
El justiprecio está compuesto por la valoración de los bienes y derechos afectados más las indemnizaciones por perjuicios que pueda sufrir la tierra o el propietario. Mi experiencia me dice que muchos propietarios no dan importancia a las indemnizaciones, cuando en algunos casos puede que las cantidades superen al valor de lo expropiado.
En los procedimientos de urgencia, el artículo 52 de la Ley de Expropiación Forzosa contempla específicamente los perjuicios derivados de la rapidez de la ocupación.
Pero para determinar correctamente el justiprecio conviene analizar también los restantes daños y perjuicios indemnizables que la actuación pueda ocasionar sobre la finca y la explotación. Por eso es importante identificarlos, justificarlos y documentarlos desde las primeras fases del expediente.
4. Insiste en el Acta de Ocupación.
En la firma del Acta de Ocupación, no dejes de insistir en las alegaciones ya realizadas en el Acta Previa a la Ocupación.
También debes dejar constancia de cualquier modificación que hayan sufrido los bienes y derechos afectados, especialmente si ha tenido algo que ver la Administración o la empresa contratista de las obras. (En algunas ocasiones, la prisa por empezar las obras lleva a las contratas de obra a entrar en fincas en las que no tienen derecho de ocupación).
5. Prepara correctamente tu valoración para la fase de determinación del justiprecio.
Si no existe acuerdo sobre el justiprecio entre la propiedad y la Administración o entidad beneficiaria, el expediente puede pasar al órgano competente para su determinación. Por eso es importante que la hoja de aprecio o valoración de la propiedad esté correctamente motivada, documentada y ajustada a la normativa aplicable.
En esta fase resulta especialmente importante justificar tanto el valor de los bienes y derechos afectados como los perjuicios indemnizables que se reclamen.
Estos cinco aspectos ayudan a preparar correctamente la determinación del justiprecio. El objetivo no debe ser simplemente obtener una valoración más alta, sino conseguir que se identifiquen, documenten y valoren correctamente todos los bienes, derechos y perjuicios indemnizables afectados por la expropiación.
También conviene comprobar si procede el premio de afección y sobre qué partidas puede aplicarse.
Cuando la afección sea relevante o exista una diferencia importante entre la valoración ofrecida y la que resulte de las características reales de la finca, puede ser conveniente realizar una revisión técnica de la valoración y del expediente antes de presentar la hoja de aprecio.