JUSTIPRECIO SUPERA AL VALOR DEL BIEN
UN CASO MUY HABITUAL EN LA EXPROPIACIÓN FORZOSA RÚSTICA
Esta es la pregunta que subyace en el fondo de las dudas que me plantean muchos de los afectados por una expropiación forzosa rústica.
La respuesta es que si. No sólo es posible, si no que habitualmente lo que sucede es esto: que la indemnización recibida como justiprecio sea superior al valor del bien en el mercado libre de compra venta.
Te explico a continuación por qué puede suceder esto.
Motivo nº 1.
Excepto en ocasiones muy contadas de expropiación forzosa rústica, las afecciones sobre la finca son parciales.
Las expropiaciones totales de grandes fincas sólo pueden producirse en grandes obras de infraestructura como son los pantanos. Las expropiaciones totales de fincas más pequeñas pueden suceder en otros casos como las grandes autovías.
Sin embargo, los casos más habituales son aquellos en los que la finca resulta afectada de forma parcial. En estos casos, es muy probable que sea necesario tener en cuenta la indemnización por demérito de finca, que puede incrementar considerablemente el justiprecio final.
Sobre el demérito de finca y su valoración puedes encontrar más información pinchando aquí.
Motivo nº 2.
En otras ocasiones, la realización de la obra requiere la ocupación de un terreno de la finca de forma temporal por la Administración.
Los daños producidos por esta ocupación temporal tienen que ser indemnizados, lo que también dará lugar a un incremento del justiprecio final de la expropiación forzosa.
Para saber más sobre la valoración de los daños por ocupación temporal puedes pinchar aquí.
Motivo nº 3.
En la actual coyuntura económica de crisis, el valor de los terrenos rústicos se ha visto depreciado, aunque no tanto como en el caso de los suelos urbanos.
Sin embargo, el cálculo de la indemnización por expropiación total se realiza obligatoriamente por Ley en función de las rentas reales o potenciales de la finca, independientemente del valor que éstas puedan llegar a adquirir en el mercado libre de compra venta.
En las actuales circunstancias económicas, estoy encontrando actualmente muchos casos en los que el justiprecio correspondiente a valor de la expropiación total del suelo rústico es mucho mayor al esperado por el propietario, que lo estima en función de los datos de compra ventas similares en la zona.
Para saber la normativa legal que rige la valoración del justiprecio por expropiación forzosa de fincas rústicas puedes pinchar aquí.
Además de estos, existen otros motivos que pueden aplicarse a cada caso particular.
¿Conoces algún caso de justiprecio elevado en relación con el valor de mercado?
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