¿Qué es la expropiación forzosa?
La expropiación forzosa en el procedimiento que debe seguir la Administración del Estado para obtener los terrenos que necesita para la realización de obras de utilidad pública.
En la expropiación forzosa el propietario afectado siempre debe recibir una indemnización que compense el valor de lo expropiado y los daños y perjuicios sufridos, que se denomina justiprecio.
Además de terrenos, el Estado también puede expropiar otros bienes y derechos, con la condición de que previamente se hayan declarado de utilidad pública.
La declaración de utilidad pública la hace el Gobierno, a través del Consejo de Ministros, pero debe estar amparada por una Ley.
Por ejemplo, para expropiar los terrenos para construir una carretera, la aprobación del proyecto incluirá la declaración de utilidad pública de los terrenos, lo cual está amparado por la Ley de Carreteras.
¿Qué clases de expropiación forzosa existen?
Desde el punto de vista de la intensidad con la que se produce la expropiación, ésta puede ser:
- total (se expropia el pleno dominio del terrenos),
- de constitución de servidumbre (se establecen unas limitaciones en el uso del terreno a favor del Estado),
- o de ocupación temporal de los terrenos (los cuales serán devueltos posteriormente)
En el siguiente enlace puedes encontrar una explicación más detallada de los tipos de expropiación forzosa.
Desde el punto de vista de la clasificación jurídica de los terrenos, la expropiación podrá ser de suelo urbano o de suelo rural.
Esta diferencia entre suelo rural y urbano es crucial para la determinación de la valoración de la indemnización que deberá recibir el propietario expropiado.
¿Qué hago si estoy afectado por una expropiación forzosa?
En el caso de que un propietario esté afectado por una expropiación forzosa, en la mayor parte de los casos será convocado al ayuntamiento del lugar donde se encuentre la finca.
La convocatoria será para el levantamiento del Acta Previa a la Ocupación de la finca por expropiación forzosa. Es un acto muy importante, en el que se deben de presentar las alegaciones que se estimen oportunas y la relación de bienes y derechos afectados que estime el propietario.
En el siguiente enlace podrás encontrar un artículo sobre cómo preparar las actas previas a la ocupación.
¿Cómo se calcula la indemnización por una expropiación forzosa?
Para la determinación del valor de los bienes y derechos afectados habrá que seguir lo indicado en la Ley de Expropiación Forzosa, en general.
Pero en particular, para la valoración de los terrenos, ya sean rurales o urbanos, habrá que seguir lo que se indica en la Ley de Suelo y en el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo.
En el ámbito de los terrenos rústicos, el conocer en profundidad la Ley de Suelo y el Reglamento de Valoraciones es fundamental para el cálculo de la indemnización, ya que se imponen unas importantes restricciones, entre las cuales la más importante es que sólo se puede utilizar el método de capitalización de las rentas para la determinación del valor del suelo.
¿Qué es el justiprecio?
El justiprecio es el nombre legal que recibe la indemnización que debe percibir cualquier propietario de bienes y derechos que sea afectado por una expropiación forzosa.
En el artículo que encontrarás en este enlace te comento algunos consejos para preparar la determinación del justiprecio de una finca rústica.
Es importante saber que en el justiprecio de una expropiación forzosa ya está incluido el valor “sentimental” o “moral” por el hecho de arrebatarte la propiedad. Este valor está cuantificado y es del 5% del importe del valor de los terrenos expropiados. Siempre el 5% y se denomina “Premio de Afección”.
¿Qué es el premio de afección?
Es una cantidad que se debe pagar en todas las expropiaciones forzosas de fincas, cuyo importe está establecido por Ley en el 5% del valor de los terrenos expropiados.
En el caso de que se llegue a un mutuo acuerdo con la Administración para el pago del justiprecio, en dicho acuerdo se entenderá que está incluido el premio de afección, por lo que no podrás solicitarlo una vez confirmado el acuerdo.
¿Qué es la expropiación forzosa por el procedimiento de urgencia?
El procedimiento de expropiación forzosa en España es largo y tedioso, está establecido en la Ley de Expropiación Forzosa, que data de 1954.
El mayor problema para la Administración de este procedimiento, es el hecho de tener que pagar a los propietarios afectados antes o en el momento de la ocupación de sus fincas o bienes.
Por ello, la propia Ley de Expropiaciones, en su artículo 52 habilita un procedimiento de “urgencia”. Esta urgencia lo que quiere decir es que el Estado puedo ocupar las fincas sin pagarlas previamente. Únicamente se realiza el levantamiento de un Acta de Ocupación (posterior o simultánea al Acta Previa a la Ocupación), y se realiza el pago de unos “Depósitos previos”, por una cantidad muy pequeña en comparación con el valor de las tierras.
Estas cantidades se pagan “a cuenta” del pago total del justiprecio, que será normalmente mucho más tarde.
Esto quiere decir que a la cantidad total de la indemnización, sele restará las cantidades percibidas previamente como “depósitos previos”.
