Esta es una pregunta que me hacen con cierta frecuencia los propietarios afectados por una expropiación, especialmente cuando se trata de una finca que ha pertenecido muchos años a la familia o que tiene para ellos un valor que va mucho más allá de su aprovechamiento económico.
Pero ¿se puede poner precio al apego que una persona tiene a su finca?
En realidad, la expropiación no permite valorar de forma individual el mayor o menor valor sentimental que cada propietario atribuya a sus bienes.
Lo que hace la Ley es establecer una compensación objetiva denominada premio de afección.
Te voy a poner un ejemplo que me ocurrió con un cliente.
Probablemente sea uno de los casos más significativos que recuerdo: la expropiación afectaba a la totalidad de la casa rural en la que llevaba trabajando y viviendo vinculada a la explotación desde hacía unos cuarenta años.
Aunque los proyectos de carreteras, ferrocarriles y otras infraestructuras suelen intentar evitar las viviendas y construcciones existentes, algunas veces no existe una alternativa viable y la expropiación resulta inevitable.
En situaciones así es fácil comprender que para el propietario el valor de lo que pierde no coincide necesariamente con el valor económico que aparece en una tasación.
La Ley intenta compensar parcialmente esa afección mediante este porcentaje adicional.
¿Qué es el premio de afección?
El artículo 47 de la Ley de Expropiación Forzosa establece que al justiprecio se añadirá un 5 % en concepto de premio de afección.
Es importante entender bien qué significa.
No se pregunta al propietario cuánto valora sentimentalmente su finca ni se intenta cuantificar si lleva allí cinco, veinte o cincuenta años.
La Ley utiliza una solución mucho más sencilla: establece un porcentaje fijo del 5 %.
Por eso dos propietarios pueden sentir un apego completamente diferente hacia sus respectivas fincas y, sin embargo, el porcentaje legal será exactamente el mismo.
El Reglamento de Expropiación Forzosa dispone además que este premio debe figurar como última partida de la hoja de aprecio del propietario, de la Administración o de la valoración realizada por el Jurado.
¿Cómo se calcula el premio de afección?
En principio, el cálculo es sencillo.
Imagina que el valor de los bienes o derechos expropiados sobre los que legalmente procede aplicar el premio de afección asciende a:
20.000 €
El premio sería:
20.000 € × 5 % = 1.000 €
Y la cantidad resultante sería:
21.000 €
El problema práctico no suele estar en calcular el 5 %.
La cuestión verdaderamente importante es determinar sobre qué partidas del justiprecio debe aplicarse ese porcentaje.
¿El 5 % se aplica sobre todo lo que reclamo?
No.
Y esta es probablemente la cuestión que más confusión produce.
El Reglamento establece que el premio de afección se calcula sobre el importe correspondiente a los bienes o derechos expropiables, pero no, con carácter general, sobre todas las indemnizaciones complementarias por daños y perjuicios. (Articulo 47 del Reglamento de la Ley de Expropiación Forosa)
La idea es relativamente sencilla.
Si pierdes definitivamente un terreno, una construcción o un derecho expropiado, estamos ante una verdadera privación patrimonial.
En cambio, puede haber otras cantidades que se reclamen porque la obra ha ocasionado daños o perjuicios sobre bienes que siguen siendo tuyos.
Y no todas esas indemnizaciones llevan añadido automáticamente otro 5 %.
Por eso conviene revisar el justiprecio partida por partida y no limitarse a añadir un 5 % al total final.
¿Se aplica el premio de afección a una ocupación temporal?
Con carácter general, no.
En una ocupación temporal el propietario no pierde definitivamente la propiedad del terreno, sino que queda privado de su utilización durante un determinado periodo.
El Tribunal Supremo ha considerado por ello que el premio de afección no procede sobre la indemnización correspondiente a una ocupación temporal, porque no existe una privación definitiva del bien. La sentencia de 19 de diciembre de 2007 es un ejemplo claro de esta doctrina. vLex
Esto no significa que la ocupación temporal no deba indemnizarse.
Debe valorarse, pero es una cuestión distinta del premio de afección.
¿Y qué ocurre con las servidumbres?
Aquí hay que ser más prudente porque no todas las servidumbres producen la misma intensidad de afección.
Como criterio general, el hecho de que exista una servidumbre permanente no significa automáticamente que deba aplicarse el 5 % a toda la indemnización correspondiente.
La jurisprudencia diferencia entre una simple limitación del uso y aquellos supuestos excepcionales en los que las restricciones son tan intensas que prácticamente privan al propietario del uso y disfrute del derecho afectado.
Por eso, en expedientes con líneas eléctricas, conducciones, gasoductos u otras servidumbres, conviene analizar exactamente qué derecho se está valorando y qué parte corresponde a verdadero justiprecio y cuál a daños o perjuicios complementarios.
No es aconsejable aplicar el 5 % de forma automática a toda la valoración.
¿Qué ocurre si llego a un mutuo acuerdo?
Esta cuestión también es importante.
Si propietario y Administración o beneficiaria llegan a un mutuo acuerdo sobre el precio, el Reglamento establece que la cantidad pactada se considera una partida alzada por todos los conceptos.
En ese caso no procede añadir después, por separado, otro 5 % como premio de afección. BOE
Por ejemplo, si acuerdas recibir:
50.000 € por mutuo acuerdo
no puedes interpretar que posteriormente deberán abonarte:
50.000 € + 2.500 € de premio de afección.
El precio acordado debe entenderse globalmente.
Por eso, antes de aceptar una propuesta por mutuo acuerdo, conviene saber exactamente qué conceptos están incluidos en esa cantidad.
¿Y si el afectado es arrendatario?
El arrendatario también puede tener derechos propios cuando la finca que explota resulta expropiada.
En los arrendamientos rústicos, la Ley establece expresamente que, cuando exista expropiación total o parcial del derecho del arrendatario, éste puede tener derecho a distintas indemnizaciones y también al premio de afección calculado sobre el importe total que le corresponda.
Por tanto, no hay que confundir la indemnización que corresponde al propietario con la que pueda corresponder a quien explota la finca como arrendatario.
Son derechos distintos que deben analizarse separadamente.
Entonces, ¿el premio de afección compensa realmente el valor sentimental?
Solo de una manera muy limitada.
El premio de afección intenta reconocer que una expropiación es una pérdida forzosa, es decir, que el propietario no ha decidido libremente vender su finca.
Pero no pretende calcular el valor sentimental real que esa finca tiene para cada persona.
La Ley sustituye esa valoración subjetiva por una regla objetiva: un 5 % en los supuestos y sobre las partidas en las que legalmente procede.
Y esa última precisión es importante.
Porque aunque calcular el porcentaje sea muy fácil, determinar correctamente la base sobre la que debe aplicarse puede ser bastante más complicado.
Una recomendación final
Cuando revises una hoja de aprecio o una propuesta de justiprecio, no te limites a comprobar que aparezca una línea denominada «premio de afección: 5 %».
Comprueba también sobre qué cantidad se ha calculado.
En una expropiación puede haber terrenos, construcciones, cultivos, servidumbres, ocupaciones temporales, daños sobre el resto de la finca y otras indemnizaciones.
Y el 5 % no tiene por qué aplicarse de la misma manera a todas ellas.
Por eso, igual que ocurre con el resto del justiprecio, lo importante no es únicamente comprobar la operación matemática, sino saber qué conceptos se están valorando y por qué.