Soy Ingeniero Agrónomo y Graduado en Derecho, con más de 30 años de experiencia profesional en trabajos técnicos relacionados con el medio rural.
Mi actividad profesional comprende, entre otras materias, la valoración de fincas rústicas y daños, expropiación forzosa, informes periciales, división de fincas, catastro y cartografía histórica.
En Guía de Expropiaciones concentro específicamente mi experiencia y mis contenidos relacionados con la expropiación forzosa de fincas rústicas, especialmente el análisis de afecciones, la valoración del justiprecio, las servidumbres, las ocupaciones temporales y el estudio técnico de los expedientes expropiatorios.
Mi formación jurídica complementa mi trabajo como Ingeniero Agrónomo y me permite interpretar con mayor precisión el marco administrativo y normativo en el que se desarrollan estos trabajos.
No ejerzo como abogado. Mi actividad profesional es técnica, económica y pericial.
Puedes consultar mi trayectoria profesional completa, otros ámbitos de trabajo y experiencia en mi web profesional, JavierAlmagro.com.
Una doble formación aplicada a los problemas reales de una finca
Una expropiación forzosa no es únicamente una cuestión de superficies y precios.
En un mismo expediente pueden coincidir cuestiones agronómicas, económicas, administrativas y jurídicas: ocupación de terrenos, servidumbres, afección a cultivos, accesos, división de parcelas, instalaciones, limitaciones futuras de uso, pérdida de funcionalidad de la explotación o determinación del justiprecio.
Mi formación como Ingeniero Agrónomo y Graduado en Derecho me permite abordar estos problemas desde una perspectiva más amplia.
La ventaja para el propietario afectado es que el análisis técnico de la finca no queda aislado del procedimiento administrativo en el que debe utilizarse.
Esto facilita, entre otras cuestiones:
- comprender correctamente la documentación del expediente;
- identificar los bienes, derechos y perjuicios que deben analizarse;
- detectar afecciones que pueden pasar inadvertidas si se atiende únicamente a la superficie ocupada;
- conocer en qué fase se encuentra el procedimiento;
- preparar con mayor precisión la documentación técnica necesaria;
- relacionar la valoración económica con la naturaleza concreta de la afección;
- colaborar de forma más eficaz con abogados cuando el expediente requiere asistencia o defensa jurídica.
Mi trabajo en expropiación forzosa
En el ámbito de la expropiación forzosa trabajo fundamentalmente sobre las consecuencias que una infraestructura o actuación pública produce sobre una finca y sobre su explotación.
Entre las cuestiones que analizo habitualmente se encuentran:
- valoración de fincas rústicas afectadas por expropiación;
- determinación y revisión del justiprecio;
- valoración de servidumbres;
- valoración de ocupaciones temporales;
- afecciones a cultivos y plantaciones;
- construcciones, instalaciones y mejoras;
- pérdida o modificación de accesos;
- división y fragmentación de parcelas;
- pérdida de funcionalidad de explotaciones agrarias;
- análisis de relaciones de bienes y derechos afectados;
- estudio de actas previas a la ocupación;
- elaboración y revisión de informes técnicos y periciales.
La importancia de entender también el procedimiento
Un informe técnico no se redacta en el vacío.
Para valorar correctamente una afección es necesario comprender qué actuación está tramitando la Administración, qué derechos pretende adquirir o limitar y en qué momento del procedimiento debe utilizarse la valoración.
Mi formación jurídica me permite comprender mejor cuestiones como la declaración de utilidad pública, la necesidad de ocupación, las actas previas, la hoja de aprecio, el justiprecio o las distintas fases del procedimiento expropiatorio.
Esa formación no convierte mi trabajo en asesoramiento jurídico.
Mi función consiste en aportar un análisis técnico, económico y pericial sólido, integrado correctamente dentro del procedimiento administrativo correspondiente.
Cuando el expediente requiere recursos, representación procesal, estrategia jurídica o cualquier actuación propia de la abogacía, esa función corresponde a un abogado.
Trabajo coordinado con abogados y otros profesionales
En determinados expedientes resulta especialmente útil la colaboración entre distintos profesionales.
Mi doble formación facilita el trabajo coordinado con despachos de abogados porque me permite comprender tanto las necesidades jurídicas del expediente como las cuestiones técnicas que deben justificarse mediante informes, mediciones, valoraciones o documentación pericial.
De este modo, cada profesional puede desarrollar su función con mayor precisión:
el abogado, la dirección y defensa jurídica;
el técnico, el análisis de la finca, las afecciones y su valoración económica.
Esta separación de funciones es importante y, al mismo tiempo, la coordinación entre ambas puede resultar decisiva en expedientes complejos.
Por qué existe Guía de Expropiaciones
Creé Guía de Expropiaciones para facilitar a propietarios y profesionales el acceso a información que con frecuencia resulta dispersa o difícil de interpretar.
La web tiene dos grandes bloques de contenido.
Por una parte, publico guías y artículos prácticos sobre cuestiones relacionadas con la expropiación forzosa: actas previas, servidumbres, ocupaciones temporales, hoja de aprecio, justiprecio, valoración e intereses, entre otras.
Por otra, mantengo una sección de expedientes de expropiación publicados oficialmente, en la que recopilo y explico anuncios procedentes del BOE y de diferentes boletines oficiales.
El objetivo no es reproducir simplemente el anuncio administrativo, sino facilitar la identificación del proyecto, la localización de las fincas afectadas y la comprensión de la fase del procedimiento en la que se encuentra.
Un enfoque centrado en la finca real
Una de las cuestiones que considero más importantes es que la valoración no se limite a multiplicar una superficie por un determinado precio.
Dos afecciones aparentemente similares pueden producir consecuencias económicas muy diferentes.
Una línea eléctrica, una carretera, una conducción o una instalación energética pueden generar, además de la ocupación directa del terreno:
- servidumbres permanentes;
- ocupaciones temporales;
- restricciones futuras;
- dificultades de acceso;
- división de parcelas;
- pérdidas de superficie útil;
- modificaciones del sistema de riego;
- afecciones a instalaciones;
- pérdida de productividad;
- incremento de costes de explotación.
Por eso el estudio debe partir de la realidad física y económica de la finca y no únicamente de los datos contenidos en una relación administrativa de bienes afectados.
Información basada en fuentes oficiales
Los contenidos sobre expedientes concretos publicados en esta web parten, siempre que es posible, de fuentes oficiales: Boletín Oficial del Estado, boletines autonómicos, boletines provinciales y publicaciones de las administraciones responsables de cada actuación.
En esos contenidos procuro diferenciar claramente:
- los datos procedentes de la publicación oficial;
- la explicación del procedimiento;
- y el análisis técnico o divulgativo que realizo sobre sus posibles consecuencias.
Otros ámbitos de mi actividad profesional
La expropiación forzosa es una de mis principales áreas de especialización, pero no constituye toda mi actividad profesional.
También trabajo en otros ámbitos relacionados con la propiedad y el territorio rural, como valoración de fincas y daños, informes periciales, división de fincas, cuestiones catastrales y análisis mediante cartografía histórica.
Puedes conocer esos otros ámbitos de trabajo y mi trayectoria profesional completa en JavierAlmagro.com.
Recursos recomendados
Puedes empezar por algunos de estos contenidos de la web:
Cómo preparar el acta previa a la ocupación
Cómo preparar el justiprecio en una expropiación forzosa rústica
Valoración de una finca rústica para una expropiación forzosa
Los tipos de afección: expropiación, servidumbre y ocupación temporal
Expedientes de expropiación publicados
Contacto profesional
Si una finca rústica está afectada por una expropiación y necesitas estudiar las consecuencias técnicas y económicas de la actuación, puedes contactar conmigo para analizar el expediente y determinar qué trabajo técnico puede resultar necesario.
→ Contactar: 623 005679
También puedes consultar mi web profesional JavierAlmagro.com para conocer otros servicios y ámbitos de trabajo.
Aviso sobre el alcance de los contenidos y servicios
Los contenidos publicados en Guía de Expropiaciones tienen carácter general, divulgativo y técnico.
Cada expediente de expropiación presenta circunstancias particulares y debe analizarse a partir de su documentación concreta y de las características reales de la finca afectada.
Javier Almagro es Ingeniero Agrónomo y Graduado en Derecho, pero no ejerce como abogado.
Los servicios profesionales ofrecidos desde esta web tienen carácter técnico, económico y pericial y no incluyen dirección letrada, representación procesal ni defensa jurídica.
Cuando resulte necesario, el trabajo técnico puede desarrollarse de forma coordinada con el abogado que asesore o represente al propietario.