Cuando una expropiación afecta a una finca rústica, una de las primeras preguntas que suele hacerse el propietario es bastante lógica:
¿Cuánto vale el terreno que me van a expropiar?
Sin embargo, en muchos expedientes esa no es la única pregunta importante.
La expropiación puede afectar también a cultivos, instalaciones, sistemas de riego, caminos, cerramientos o construcciones. Puede establecer servidumbres, ocupar terrenos temporalmente o provocar perjuicios sobre la parte de la finca que no se expropia.
Por eso, una valoración para expropiación forzosa no debería limitarse a multiplicar una superficie por un supuesto precio por metro cuadrado.
Hay que estudiar qué se expropia, qué derechos quedan afectados y qué consecuencias produce realmente la actuación sobre el conjunto de la finca.
¿Existe un precio por metro cuadrado para una expropiación de suelo rústico?
No existe un precio único por metro cuadrado que pueda aplicarse a todas las fincas rústicas expropiadas.
Y esta es una cuestión importante porque es frecuente comparar inicialmente una expropiación con ventas de terrenos próximos o preguntar cuánto se está pagando el metro cuadrado en la zona.
Pero la valoración expropiatoria tiene sus propias reglas.
En suelo rural, la legislación establece como criterio general la capitalización de la renta real o potencial de la explotación, tomando la que resulte superior. El valor obtenido puede además corregirse, cuando proceda, mediante determinados factores objetivos de localización.
Eso significa que para valorar correctamente una finca puede ser necesario estudiar su cultivo, rendimientos, costes, ayudas, aprovechamientos posibles y demás circunstancias de la explotación.
Por tanto, dos parcelas con la misma superficie y situadas incluso en el mismo municipio no tienen necesariamente que tener el mismo valor a efectos expropiatorios.
La valoración no termina en el terreno ocupado
Este es probablemente uno de los aspectos que más conviene revisar.
Imagina una finca de regadío en la que la expropiación afecta al pozo que abastece de agua al resto de la explotación.
El problema económico no se limita necesariamente al valor del terreno ocupado por el pozo.
Puede existir un perjuicio mucho mayor sobre la superficie que permanece en propiedad del afectado si pierde la posibilidad de regarla.
Lo mismo puede suceder cuando una infraestructura:
- divide una finca;
- dificulta el acceso de maquinaria;
- afecta a un sistema de riego;
- obliga a realizar recorridos adicionales;
- elimina árboles o plantaciones;
- ocupa caminos;
- establece una servidumbre;
- o condiciona el aprovechamiento del resto de la explotación.
Naturalmente, no todo perjuicio que se alegue tiene que ser indemnizable. Debe existir relación con la expropiación y debe poder justificarse técnicamente.
Pero precisamente por eso resulta importante identificarlo y estudiarlo antes de preparar la valoración.
¿Qué debe analizar una valoración de una finca rústica?
Cada expediente es distinto, pero una valoración técnica debería comprobar al menos qué bienes y derechos están realmente afectados.
Entre otros, puede ser necesario estudiar:
El terreno expropiado.
Su situación, aprovechamiento, cultivo y circunstancias relevantes para aplicar el método de valoración que corresponda.
Cultivos y plantaciones.
No es lo mismo afectar a un terreno recién sembrado que a una plantación permanente en producción.
Construcciones e instalaciones.
Pozos, balsas, casetas, naves, vallados, conducciones, instalaciones eléctricas, sistemas de riego y cualquier otro elemento afectado.
Servidumbres.
Por ejemplo, las producidas por líneas eléctricas, conducciones o accesos permanentes.
Ocupaciones temporales.
Terrenos que no se expropian definitivamente pero que serán utilizados durante la ejecución de las obras.
Daños y perjuicios sobre el resto de la finca.
Cuando la actuación disminuya su funcionalidad, productividad o aprovechamiento y exista una relación suficientemente justificada con la expropiación.
No todos estos conceptos aparecen necesariamente en todos los expedientes ni se valoran de la misma manera.
Por eso la primera tarea no debería ser ponerles precio, sino identificar correctamente qué está ocurriendo en la finca.
¿Por qué una tasación de mercado no siempre sirve para una expropiación?
Porque tienen finalidades diferentes.
Una valoración hipotecaria responde a unas reglas determinadas. Una valoración fiscal responde a otras. Y saber por cuánto se ha vendido una finca próxima puede ser una información útil, pero no significa automáticamente que ese sea el valor aplicable al justiprecio.
La valoración de suelo rural en una expropiación está sometida a los criterios del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y de su Reglamento de Valoraciones.
En concreto, para los terrenos rurales la regla general parte de la renta real o potencial de la explotación y de su capitalización.
Las edificaciones, construcciones e instalaciones tienen sus propios criterios, y las plantaciones, sembrados, arrendamientos y otros derechos deben estudiarse separadamente.
Esto explica por qué aplicar directamente un valor obtenido de un portal inmobiliario, de una tasación hipotecaria o de una compraventa próxima puede conducir a resultados que no respondan al método legalmente aplicable.
¿Cuándo conviene revisar la valoración de la Administración?
No todos los expedientes necesitan un informe pericial complejo.
En una afección pequeña y sencilla puede ser suficiente comprobar que las superficies, los bienes afectados y la valoración son razonables.
Sin embargo, merece la pena prestar especial atención cuando:
- la superficie afectada es importante;
- existen instalaciones o construcciones;
- hay cultivos permanentes;
- se crean servidumbres;
- existen ocupaciones temporales relevantes;
- la finca queda dividida o pierde funcionalidad;
- se afecta al riego o a los accesos;
- aparecen perjuicios sobre terrenos no expropiados;
- o existe una diferencia importante entre la valoración administrativa y la que razonablemente corresponde a la finca.
En estos casos, una revisión técnica permite saber dónde está realmente la discrepancia antes de decidir si merece la pena discutirla.
¿En qué momento debería hacerse la valoración?
Lo ideal es no esperar al final del procedimiento.
Durante el acta previa a la ocupación ya conviene que queden correctamente reflejados los bienes, instalaciones, cultivos y demás circunstancias de la finca.
Más adelante, cuando se abre la fase de justiprecio, el propietario puede presentar su hoja de aprecio, que debe contener una valoración motivada y puede estar avalada por un perito. Así lo establece expresamente la Ley de Expropiación Forzosa.
Por tanto, cuanto mejor documentada esté la situación de partida, más sencillo será después justificar técnicamente la valoración.
¿Qué documentación puede ser útil?
Antes de valorar conviene reunir, según el caso:
- relación de bienes y derechos afectados;
- planos del proyecto;
- acta previa, si ya se ha levantado;
- datos catastrales y registrales;
- superficies y cultivos;
- información sobre rendimientos y costes de explotación;
- documentación de instalaciones;
- fotografías;
- datos sobre riego, accesos y demás elementos afectados;
- y cualquier valoración u oferta que haya presentado la Administración o la beneficiaria.
No siempre será necesario todo.
La documentación dependerá de cuál sea el problema concreto que haya que valorar.
Una valoración también sirve para decidir si merece la pena reclamar
Una valoración técnica no debería servir únicamente para obtener una cifra más alta.
También puede llevar a la conclusión de que la oferta recibida es razonable o que la diferencia económica no justifica continuar una discusión.
Eso también es útil para el propietario.
La finalidad debería ser conocer qué valor y qué perjuicios pueden justificarse técnicamente, no buscar una cantidad artificialmente elevada.
Si finalmente existe desacuerdo entre propietario y Administración sobre el justiprecio, el expediente puede acabar siendo resuelto por el Jurado Provincial de Expropiación. La Ley prevé precisamente que propietario y Administración formulen sus respectivas hojas de aprecio antes de esa intervención.
Una última recomendación
Si tu finca está afectada por una expropiación, intenta no plantear la valoración únicamente preguntándote:
«¿Cuánto me pagan por el metro cuadrado?»
La pregunta más útil suele ser:
«¿Qué me están quitando, qué limitaciones me quedan y qué perjuicios provoca la obra sobre el resto de mi finca?»
A partir de ahí puede hacerse una valoración mucho más completa y, sobre todo, mucho mejor justificada.
Si ya tienes la relación de bienes afectados, el acta previa o una propuesta de valoración, puedo revisar la documentación y decirte qué aspectos técnicos convendría comprobar antes de preparar el justiprecio.