Antes de introducirme de lleno en la valoración de finca rústica, voy a establecer una serie de cuestiones previas que definirán el resto del proceso. Digamos que voy a poner los “cimientos” de la valoración, de manera que, si alguno de éstos cambian, tendré que comenzar de nuevo y rehacer todo el trabajo.
La primera cuestión previa es decidir si voy a determinar el valor del terreno de acuerdo con su renta real (Valor Real) o según su renta potencial (Valor Potencial).
¿Cuál es el valor potencial de un predio?. Creo que con el ejemplo que expongo a continuación lo entenderás perfectamente.
Hace una año me contrató un cliente para que le asesorara en un expediente de expropiación en Valdepeñas, en Ciudad Real. La finca estaba afectada por el arreglo de la Autovía de Andalucía, una de las más antiguas de España, y que se realizó por el desdoblamiento de la antigua carretera. Cuando me avisaron, ya se había producido el levantamiento de las Actas Previas a la Ocupación. Tengo que decir que son muchas las personas que me requieren una vez pasado este trámite, cuando comprueban que sus reclamaciones no son atendidas ni escuchadas por lo representantes de la administración. Sin embargo, lo ideal sería comenzar mi trabajo desde mucho antes, cuando tenemos las primeras noticias de la expropiación.
En este caso, lo primero que me llamó la atención, fue que una de las dos fincas afectadas por la obra, había sido descrita por la administración en el Acta Previa a la Ocupación como de “labor secano”, mientras que la otra, colindante a la anterior, lo fue como “viña de regadío”. Sin embargo, mi cliente lo que tiene es una explotación de viña… ¡y de riego!.
Esto no era posible, de ninguna de las maneras, y así lo reclamamos inmediatamente, de forma que la clasificación de “labor secano” fue cambiada a “viña de regadío”, como quedó posteriormente reflejado en el Acta de Ocupación y en los correspondientes cálculos de los depósitos previos a la ocupación.
¿Qué había ocurrido?. Muy sencillo. Cuando los técnicos de la administración realizaron la visita previa al inicio de los expedientes expropiatorios, encontraron que en la finca en cuestión no había viña. Las cepas habían sido arrancadas. Para el objeto de mi trabajo, el motivo es lo de menos. (En este caso era una renovación de plantación). Sin embargo, la legislación de expropiación forzosa es muy clara al respecto: hay que valorar según la mayor de las rentas, real o potencial.
En este caso, el cultivo potencial está muy claro: en el municipio de Valdepeñas, famoso por sus viñedos, y además la finca había estado plantada de viñas hasta la campaña anterior. Hasta en el catastro aparecía clasificada como Viñedo.
En otras ocasiones, el cultivo potencial no es tan obvio, y tendrás que recurrir a los aprovechamientos existentes en el municipio y la comarca para su determinación. Algunas herramientas que puedes utilizar son las siguientes.
- Instituto Nacional de Estadística (Censo Agrario, último 2009)
- Mapas de “Land Cover” del Instituto Geográfico Nacional.
- Sede electrónica del Catastro.
Te estarás preguntando cuándo debes valorar según la renta potencial en lugar de la renta real. No hay una regla fija, pero a continuación expongo una lista de casos más frecuentes en los que yo siempre valoro según la renta potencial, puesto que técnicamente creo que es lo más correcto:
– Expropiación de solares en las inmediaciones de los cascos urbanos de los municipios, que se encuentran clasificados como terreno rústico. En muchos de estos casos, se trata de fincas sin cultivo. En cualquier caso, la valoración según la renta potencial permite incrementar algo el valor en una expropiación forzosa, ya que la legislación me impide tener en cuenta las expectativas urbanísticas.
– Valoración de tierras de propietarios que no ejercen como agricultores, cuyas tierras están inactivas.
– Valoración de predios “vacíos” por cuestiones técnicas, pudiendo el agricultor que la explota justificar su dedicación a un determinado cultivo.
La valoración según la renta potencial es útil independientemente del objetivo por el que estemos valorando, ya sea la venta de la finca, la expropiación forzosa, o cualquier otro.