Cuando una expropiación afecta solo a una parte de una finca, el perjuicio económico no siempre termina en la superficie que se pierde.
Puede ocurrir que la finca restante quede dividida, que empeoren los accesos, que se dificulte el riego, que aumenten los recorridos de la maquinaria o que determinadas zonas pierdan parte de su utilidad.
En estos casos puede existir un demérito de la finca, es decir, una pérdida de valor o de funcionalidad de los terrenos que siguen siendo propiedad del afectado.
Y es un concepto que conviene analizar porque puede formar parte del justiprecio.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo viene reconociendo desde hace años que, cuando una expropiación parcial produce una depreciación de la finca restante, ese perjuicio debe indemnizarse de forma proporcionada al daño realmente causado.
¿Qué es el demérito de una finca?
Imagina una finca rústica de 20 hectáreas.
Para construir una carretera se expropian 2 hectáreas.
Es evidente que hay que valorar esas 2 hectáreas que pasan a la Administración.
Pero el análisis no debería terminar ahí… porque ahí no acaban las consecuencias.
Puede ocurrir que las 18 hectáreas restantes queden divididas en dos partes, que desaparezca un camino interior, que para acceder de una zona a otra sea necesario realizar varios kilómetros adicionales o que una parte de la finca resulte mucho más difícil de cultivar.
Las 18 hectáreas continúan siendo del propietario.
Sin embargo, la finca que queda después de la obra puede valer o funcionar peor que antes.
Eso es, de forma sencilla, lo que denominamos demérito.
El Tribunal Supremo lo ha definido precisamente en relación con la pérdida de valor o aprovechamiento de la parte no expropiada. La explotación puede continuar siendo viable y, aun así, haber sufrido una minusvaloración que deba indemnizarse.
No todo se reduce a los metros cuadrados expropiados
Este es uno de los errores que encuentro con frecuencia al analizar una expropiación.
Se mide la superficie afectada, se asigna un valor al suelo y parece que con ello queda resuelto todo el problema.
Pero una finca rústica es una unidad de explotación.
Tiene accesos, caminos, sistemas de riego, cerramientos, zonas de maniobra, instalaciones, recorridos de maquinaria y una determinada organización interna.
Una infraestructura puede afectar de forma importante a tu explotación agraria aunque físicamente ocupe una superficie relativamente pequeña.
Por eso, además de preguntarte:
¿cuánto terreno me expropian?
debes plantearte también:
¿cómo va a funcionar el resto de la finca después de la obra?
¿Cuándo puede existir demérito?
No existe una lista cerrada.
En una finca rústica puede aparecer, por ejemplo, cuando la expropiación provoca una división importante de la explotación, deja superficies pequeñas o de formas poco aprovechables, dificulta el acceso, obliga a realizar recorridos adicionales, interrumpe caminos interiores, afecta al sistema de riego, complica el trabajo con maquinaria, incrementa los costes de explotación o reduce las posibilidades de utilización de una parte de los terrenos.
También puede producirse cuando una infraestructura introduce limitaciones permanentes sobre la finca que antes no existían.
Lo importante no es únicamente identificar una molestia.
Debes comprobar si esa nueva situación produce un perjuicio económico o funcional real sobre los terrenos que van a continuar siendo de tu propiedad.
El demérito no es automático
Que una finca sea objeto de una expropiación parcial no significa que necesariamente exista demérito.
Es necesario acreditarlo.
Esta cuestión es especialmente importante.
El Tribunal Supremo ha señalado que la indemnización puede responder a diferentes circunstancias —división de la finca, demérito del resto o perjuicios sobre su utilización y aprovechamiento—, pero que los daños no se presumen: deben demostrarse.
En una Sentencia de 1 de marzo de 2018, por ejemplo, el Tribunal Supremo rechazó una indemnización por demérito porque no se habían acreditado perjuicios en la utilización o productividad agrícola de la parte restante.
Y este criterio continúa aplicándose actualmente. Una sentencia del TSJ de Extremadura de 19 de junio de 2026 vuelve a insistir en la necesidad de acreditar los perjuicios y analiza expresamente las consecuencias estructurales que una expropiación parcial puede producir sobre una explotación agropecuaria.
Por tanto, no basta con que escribas en una hoja de aprecio:
“Demérito de la finca: 20 %”.
Tienes que explicar por qué existe ese demérito y cómo has llegado a ese porcentaje o importe.
Demérito y división de la finca no son exactamente lo mismo
Aunque están muy relacionados, conviene distinguirlos.
Una infraestructura puede dividir físicamente una explotación y esa división generar perjuicios concretos.
Por ejemplo, puede obligar al ganado o a la maquinaria y a los trabajadores a utilizar un paso situado a bastante distancia, aumentar recorridos o exigir nuevas instalaciones para poder seguir trabajando a ambos lados de la infraestructura.
Pero además de esos costes concretos puede existir una depreciación general de la finca restante.
La jurisprudencia ha considerado que pueden existir conceptos diferenciados: los perjuicios derivados de la propia división, el demérito de la parte no expropiada y otros perjuicios relacionados con su utilización o aprovechamiento.
Eso no significa que puedan sumarse cantidades sin más.
Hay que evitar indemnizar dos veces el mismo perjuicio.
Si un incremento de costes ya se ha valorado específicamente, no debería volver a introducirse de forma encubierta dentro de otro porcentaje sin justificarlo.
¿Y si el resto de la finca queda prácticamente inutilizable?
Aquí entramos en una situación diferente.
El artículo 23 de la Ley de Expropiación Forzosa establece que, cuando únicamente se expropia una parte de una finca y la conservación del resto resulta antieconómica para el propietario, este puede solicitar que la expropiación comprenda la totalidad de la finca. La Administración debe pronunciarse sobre esa petición.
Si la Administración rechaza la expropiación total, el artículo 46 LEF dispone que deben incorporarse al justiprecio los perjuicios derivados de la expropiación parcial.
Pero hay un matiz importante.
No hace falta que el resto llegue a ser antieconómico para que pueda existir demérito.
El Tribunal Supremo distingue claramente ambos supuestos.
Puede ocurrir que la finca siga siendo explotable y, por tanto, no exista motivo para exigir la expropiación total, pero que su rentabilidad, utilidad o valor se hayan reducido como consecuencia directa de la obra.
Ese perjuicio también puede ser indemnizable.
Por tanto, podemos encontrarnos con tres situaciones diferentes:
la finca restante continúa prácticamente igual; la finca sigue siendo explotable pero ha sufrido un demérito; o la conservación del resto llega a resultar antieconómica.
No son situaciones equivalentes.
¿Cómo se valora el demérito?
Aquí no existe una fórmula única.
Y creo que es importante que quede muy claro, porque he visto casos de valoraciones en las que se buscan porcentajes utilizados en otras expropiaciones y se aplican directamente a una finca diferente.
La jurisprudencia ha recurrido con frecuencia a calcular el demérito mediante un porcentaje sobre el valor del suelo que permanece en poder del propietario.
De forma simplificada:
Demérito = valor de la superficie restante afectada × porcentaje de depreciación
Pero la Ley de Expropiación Forzosa no establece ese porcentaje ni impone un único método.
El propio Tribunal Supremo ha reconocido porcentajes muy diferentes según las circunstancias concretas de cada finca y señala que lo importante es que la indemnización sea proporcionada al perjuicio real.
De hecho, la doctrina jurisprudencial recogida por el Tribunal Supremo muestra casos con porcentajes del 12,25 %, 25 %, 50 % e incluso superiores. Esto precisamente demuestra que no existe un porcentaje estándar de demérito que pueda aplicarse a todas las expropiaciones.
El porcentaje suele aplicarse sobre la parte que pierde valor
Este detalle es importante.
Si lo que estamos valorando es el demérito de los terrenos que no han sido expropiados, lo lógico es analizar el valor de esos terrenos restantes.
El Tribunal Supremo ha señalado que el demérito se produce precisamente sobre la superficie no expropiada y que este es el método utilizado habitualmente.
Pero tampoco debemos convertirlo en una regla matemática absoluta.
La propia jurisprudencia reconoce que no existe un único método legalmente predeterminado y que, en determinados casos, los tribunales han utilizado otras bases de cálculo.
Por eso la cuestión fundamental sigue siendo la misma:
que el método elegido permita cuantificar razonablemente el perjuicio que realmente ha sufrido la finca.
Un ejemplo sencillo
Supongamos una finca de 10 hectáreas.
Una infraestructura expropia definitivamente 1 hectárea.
Después de la obra quedan 9 hectáreas en propiedad del afectado, pero la explotación ha quedado dividida y se acredita una pérdida de funcionalidad sobre el resto.
Imaginemos que el valor adoptado para esos terrenos es de 8.000 €/ha y que, atendiendo a las circunstancias concretas de la explotación, el informe técnico justifica una depreciación del 15 %.
El cálculo orientativo sería:
9 ha × 8.000 €/ha × 15 % = 10.800 €
Esta cantidad sería independiente del valor correspondiente a la hectárea que ha sido expropiada.
Pero el ejemplo sirve únicamente para explicar el mecanismo.
Lo verdaderamente importante es justificar ese 15 %.
No sería suficiente argumentar que existe una sentencia en la que se aplicó ese porcentaje.
Habría que demostrar que la división, accesos, recorridos, forma de las parcelas, sistema de explotación u otras circunstancias justifican realmente una depreciación semejante.
¿Cómo puede justificarse técnicamente un porcentaje de demérito?
Esta es probablemente la parte más difícil de una valoración.
No debería empezarse buscando el porcentaje.
Hay que empezar estudiando cómo funcionaba la explotación antes y cómo funciona después.
En una finca agrícola puede ser necesario analizar los recorridos de la maquinaria, la forma y dimensiones de las superficies resultantes, los accesos, los tiempos de trabajo, las operaciones de cultivo o el funcionamiento del sistema de riego.
En una explotación ganadera puede ser importante estudiar la circulación del ganado, los puntos de agua, cerramientos, instalaciones de manejo, pasos entre distintas zonas o el incremento de costes que provoca la división.
En otros casos puede ser útil analizar la pérdida efectiva de superficie aprovechable o comparar económicamente determinados costes de explotación antes y después de la infraestructura.
Todo ello puede apoyarse en planos, cartografía, ortofotografías, fotografías, mediciones sobre el terreno y documentación económica de la explotación.
Por eso considero mucho más válido justificar primero el perjuicio y después determinar qué importancia económica tiene, y no hacerlo al revés.
Un caso especialmente frecuente: carreteras y ferrocarriles
Las infraestructuras lineales son un ejemplo claro.
Una carretera o una línea ferroviaria pueden atravesar completamente una finca.
La superficie ocupada directamente quizá represente un porcentaje relativamente pequeño de la explotación.
Sin embargo, la obra puede separar una finca que anteriormente funcionaba como una sola unidad.
Entonces debes estudiar las características que tendrá la finca tras la expropiación, como los pasos disponibles, la distancia entre ellos, los nuevos recorridos, las dificultades para acceder con maquinaria o ganado y las superficies que han quedado aisladas o con menor utilidad.
La jurisprudencia ha admitido en numerosas ocasiones que los perjuicios por división y el demérito pueden constituir conceptos indemnizables cuando quedan acreditados. Por ejemplo, una sentencia del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2013 examinó una finca dividida por una carretera y diferenció la depreciación derivada de la expropiación parcial de los perjuicios ocasionados por la propia división.
¿Y en una línea eléctrica?
También puede existir demérito.
En las líneas eléctricas existe, además, una previsión normativa específica para el demérito de finca.
En efecto, el artículo 156.3 del Real Decreto 1955/2000 incluye dentro de la indemnización por la servidumbre de paso eléctrico el demérito que la servidumbre produzca en el predio, junto con las limitaciones de uso y aprovechamiento y las restricciones derivadas de la vigilancia, conservación y reparación de la línea.
Por tanto, al valorar una línea eléctrica no siempre es suficiente con medir la superficie ocupada por los apoyos y la franja de servidumbre.
Puede ser necesario estudiar también cómo afecta la instalación al aprovechamiento del resto de la finca.
Por ejemplo, un apoyo situado en una zona de maniobra puede dificultar mucho más la explotación que otro situado junto a una linde.
O una línea eléctrica puede introducir restricciones que afecten al funcionamiento de determinadas instalaciones o aprovechamientos.
Ahora bien, tampoco aquí debes presuponer cualquier perjuicio.
Los tribunales han rechazado indemnizaciones basadas únicamente en afirmaciones genéricas sobre impactos paisajísticos o ambientales cuando no se demuestra una repercusión económica concreta sobre la finca.
De nuevo, la clave está en acreditar el daño real.
El demérito debería empezar a estudiarse desde el acta previa
Es importante que no esperes a la hoja de aprecio para estudiar por primera vez este problema.
Durante el acta previa a la ocupación conviene dejar constancia de las circunstancias de la finca que pueden resultar afectadas, que habitualmente denominamos relación de bienes y derechos afectados por la expropiación forzosa.
Si existe un camino que comunica dos zonas, un acceso esencial, una red de riego, una instalación ganadera o cualquier elemento importante para el funcionamiento de la explotación, es necesario que lo describas y quede documentado en el Acta Previa a la Ocupación.
Más adelante, al preparar la hoja de aprecio, podrás identificar el concepto, explicar su causa y cuantificarlo.
Y si no existe acuerdo sobre la valoración, será el Jurado Provincial de Expropiación quien deba resolver el justiprecio en el procedimiento correspondiente.
¿Se aplica el premio de afección al demérito?
Con carácter general, no.
El premio de afección compensa la privación de los bienes o derechos que salen del patrimonio del expropiado.
El demérito, en cambio, se refiere precisamente a terrenos que continúan perteneciendo al propietario, pero han sufrido una depreciación o perjuicio.
El Tribunal Supremo ha determinado que el premio de afección no se aplica sobre las indemnizaciones correspondientes a daños causados sobre bienes o derechos que permanecen en el patrimonio del afectado.
¿Cuándo merece la pena estudiar el demérito?
No toda expropiación parcial exige realizar un cálculo específico.
Si se expropia una pequeña superficie situada en un extremo de la finca y el resto continúa funcionando exactamente igual, probablemente sea difícil justificar una depreciación adicional.
Pero merece especial atención cuando la infraestructura:
divide la explotación, empeora los accesos, genera superficies residuales, afecta al riego, obliga a modificar recorridos, dificulta el uso de maquinaria o ganado, incrementa costes o reduce de forma permanente las posibilidades de aprovechamiento.
En estos casos, limitar la valoración a metros cuadrados expropiados × valor del suelo puede dejar fuera una parte importante del perjuicio.
Una última recomendación
Cuando analices una expropiación parcial, no mires únicamente la superficie que desaparece de la finca.
Mira también la que queda.
Compara la finca antes y después de la obra.
Comprueba sus accesos, caminos, divisiones, formas, instalaciones, riego y posibilidades reales de explotación.
Y, sobre todo, documenta las diferencias.
Porque para reclamar un demérito no basta con afirmar que la finca ha perdido valor.
Hay que ser capaz de explicar:
qué ha cambiado, qué perjuicio produce y cómo puede valorarse económicamente.
Ese es, en mi opinión, el punto de partida de una valoración técnicamente defendible.
¿La expropiación afecta al funcionamiento del resto de tu finca?
Si dispones de los planos del proyecto, la relación de bienes afectados, el acta previa o una propuesta de justiprecio, puedo revisar cómo queda la finca después de la obra y comprobar si existen perjuicios sobre la superficie que permanece en tu propiedad.