GUÍA DE EXPROPIACIONES

Categoría: Complementos a la Guía de Expropiaciones

  • Autorización y declaración de utilidad pública para la línea eléctrica La Plana-Morella 2 y 3 en Castellón

    Autorización y declaración de utilidad pública para la línea eléctrica La Plana-Morella 2 y 3 en Castellón

    Autorización administrativa y declaración de utilidad pública para la línea eléctrica La Plana-Morella 2 y 3 en Castellón

    Utilidad Pública línea eléctrica La Plana-Morella

    El 22 de junio de 2026 se publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE-A-2026-13563) la Resolución de la Dirección General de Política Energética y Minas que concede a Red Eléctrica de España, SAU,

    la autorización administrativa de construcción para la línea aérea de transporte de energía eléctrica de doble circuito a 400 kV, conocida como «La Plana-Morella 2 y 3».

    Características y ubicación del proyecto

    • Longitud aproximada: 86,033 km.
    • Tipo: línea aérea de transporte de energía eléctrica, doble circuito a 400 kV.
    • Municipios afectados: Almassora, Castelló de la Plana, Borriol, Sant Joan de Moró, Vilafamés, Vall d’Alba, Les Useres, Culla, Atzeneta del Maestrat, La Torre d’En Besora, Benassal, Vilafranca, Ares del Maestrat, Castellfort, Cinctorres y Morella (Provincia de Castellón).
    • Equipamiento: Torres metálicas de celosía, zapatas individuales, triple conductor por fase y cable compuesto tierra-óptico OPGW.

    Tramitación y evaluación ambiental

    El proyecto fue sometido a procedimiento de evaluación de impacto ambiental conforme a la normativa vigente, resultando en la formulación de la Declaración de Impacto Ambiental (DIA) en febrero de 2021,

    estableciendo las condiciones, medidas preventivas, correctoras y compensatorias que deberán cumplirse durante la ejecución y explotación del proyecto.

    Posteriormente se aprobaron modificaciones en la denominada «Adenda 3», incorporando ajustes en el trazado y resolviendo incompatibilidades, también con evaluación ambiental y declaración vinculante en octubre de 2025.

    Intervenciones municipales y condicionantes técnicos

    Se consultaron y obtuvieron informes de los ayuntamientos afectados, que en algunos casos manifestaron oposición o solicitaron modificaciones vinculadas a motivos urbanísticos, medioambientales o desmantelamiento de la línea existente.

    En líneas generales, las discrepancias fueron resueltas o consideradas conformes conforme al Real Decreto 1955/2000, sin impedir la resolución favorable.

    Numerosos organismos técnicos y sectores públicos emitieron condicionantes técnicos que han sido aceptados por Red Eléctrica para asegurar la compatibilidad y seguridad de la infraestructura.

    Declaración de utilidad pública y relación de bienes afectados

    Se declara la utilidad pública de la línea La Plana-Morella 2 y 3, lo que permitirá ocupar los bienes y derechos que resulten afectados,

    descritos en anexos oficiales, y contemplando el respeto a los derechos previos acreditados por Red Eléctrica para determinadas parcelas.

    Obligaciones y autorizaciones posteriores

    • Desmantelamiento de la línea actual Morella-La Plana tras puesta en servicio de la nueva.
    • Cumplimiento de todas las medidas ambientales y técnicas establecidas en el estudio y DIA.
    • Obtención de posteriores permisos y autorizaciones complementarias en ordenación del territorio, medio ambiente y seguridad industrial.
    • Plazo máximo de 36 meses para emisión de autorización de explotación tras notificación de esta resolución.

    Información y asesoría para afectados

    Los propietarios y afectados por esta actuación pueden consultar la relación oficial de bienes y derechos afectados a través del Boletín Oficial del Estado.

    También se recomienda solicitar una valoración técnica preliminar o revisión detallada en guiadeexpropiaciones.com para entender mejor sus derechos y opciones en este procedimiento de expropiación forzosa.

    Enlace oficial

    Acceda al texto completo de la resolución en: BOE-A-2026-13563

  • ¿Por qué necesito una valoración profesional para una expropiación forzosa?

    ¿Por qué necesitas una valoración específica para expropiación forzosa?

    Te puedo decir dos motivos fundamentales:

    1. El primero es que en una expropiación se producen, en muchísimos casos (yo diría que casi todos), daños que deben de ser pagados por la administración o por la beneficiaria en forma de indemnizaciones. Estas indemnizaciones pueden ser en algunos casos incluso superiores al valor de la parte de la finca que se expropia. Por ponerte un ejemplo: el caso de una finca de regadío en la que por motivos de la expropiación, se elimina o se expropia el pozo que surte de agua la finca. En este caso la valoración debe recoger tanto el valor del terreno expropiado como la indemnización por las pérdidas que le va a suponer a esa finca el paso de regadío a secano .
    2. En segundo lugar, y también muy importante, es que la metodología que la ley exige para la valoración para expropiación forzosa es distinta de cualquier otra, ya puede ser para, por ejemplo, la valoración para una hipoteca o para el impuesto de sucesiones o de donaciones o simplemente la valoración que puedas solicitar para una compraventa. Por el contrario, para una expropiación forzosa la valoración tiene que seguirse por una metodología especificada en la Ley del Suelo y en el correspondiente Reglamento de Valoraciones, y es importante que lo sepas, porque en muchos casos esta valoración puede ser muy superior al valor que pueda tener simplemente para cualquier otro objetivo.

    Ya lo sabes: por una parte pide la valoración para saber cuáles son las indemnizaciones que te corresponden y realmente cuál es el valor que la ley da a tu finca para las expropiaciones forzosas

  • Dos motivos por los que necesitas la valoración de una finca rústica para una expropiación forzosa

    Dos motivos por los que necesitas la valoración de una finca rústica para una expropiación forzosa

    Valoración de una finca rústica

    Quizás el mayor problema al que se enfrentan muchos de los propietarios de terrenos rústicos afectados por una expropiación forzosa, es el no tener una valoración propia del justiprecio que le corresponde.

    Esta cuestión es muy importante, y a continuación voy a intentar explicarte los motivos fundamentales de la necesidad de la valoración particular del justiprecio.

    Este justiprecio es la cantidad que la Administración o la beneficiaria de la expropiación debe pagar al propietario por la expropiación de su finca. 

    Este justiprecio puede coincidir o no con el valor de los terrenos.

    ¿Por qué? Por varios motivos. Hoy te voy a comentar los dos más importantes.

    El cálculo y justificación de las indemnizaciones por daños y perjuicios producidos en la finca.

    Al ser la expropiación de carácter “forzoso”, la Ley impone la obligación de pagar, además del valor de los terrenos, las indemnizaciones.

    ¿Indemnizaciones? Si, aquellas que correspondan por todos los daños y perjuicios producidos en la finca. 

    Voy a ponerte un ejemplo.

    Imagina el caso de una finca a la que sólo le afecta la expropiación de una pequeña porción de tierra para construir una carretera, por ejemplo 500 m2

    Sin embargo, en ese pedazo justamente se encuentra la caseta con el sistema de riego de toda la finca, que será derribada por las obras. 

    En ese caso, el propietario debería recibir la indemnización por:

    • el valor de los 500 m2 de terreno ocupados,
    • y la reposición de la instalación de riego. 

    Si además, suponemos que con esta expropiación se afecta al pozo que surte de agua a la finca, la indemnización será superior.

    En efecto: debería incluir también la pérdida por la transformación de riego a secano de la finca.

    Como ves, es posible que la indemnización por los daños que se produzcan en la finca sea superior al valor de los terrenos afectados.

    Esto sucede a menudo cuando la expropiación afecta únicamente a parte de la finca, es decir, cuando al expropiación es parcial.

    La afección de un trozo de la finca tendrá unas repercusiones sobre el resto no expropiado que deberán ser indemnizadas.

    Esta indemnización estará en función de su importancia: no es igual que afecten a una esquina en una linde de la finca, que la afección atraviese y divida la finca por la mitad.

    La expropiación forzosa requiere un método especial de valoración.

    En efecto. Para nada te vale que tengas una valoración de tu finca realizada con fines, por ejemplo, hipotecarios o para una compra venta.

    Esto es así por la Ley de Suelo vigente dice que la valoración de una finca rústica para expropiación forzosa tiene que hacerse mediante lo indicado en el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo.

    ¿Y qué dice ese Reglamento?

    Pues sencillamente que la valoración de una finca rústica para expropiación forzosa se deben realizar siguiendo la metodología establecida en sus artículos, y ninguna otra.

    Esta cuestión es muy importante porque el método de valoración establecido por la Ley es el de capitalización de rentas.

    Este método está desarrollado por el Reglamento y habitualmente dará valores distintos a los obtenidos por otros métodos.

    Esto lo he explicado detalladamente en el artículo “Método de valoración de fincas rústicas”.

    La aplicación del método establecido en el Reglamento requiere el conocimiento profundo de sus reglas, y de las interpretaciones que están realizando los jueces de cada uno de sus artículos.

    Mi recomendación para los afectados por una expropiación forzosa, es que recurráis a un técnico con experiencia profesional en valoraciones para expropiación forzosa.

    El técnico realizará un Informe de Valoración específico para tu finca, y calculará la cantidad que, en principio, te debería corresponder según la Ley como justiprecio.

    Este Informe de Valoración lo podrás utilizar como base para una negociación con la Administración.

    Es una forma de conocer de antemano tus derechos derivados de la expropiación.

    Así, podrás acudir a las citas con la Administración preparado y con “una cifra en la cabeza” y los motivos que llevan a ella.

    Ante todo, no dejes que sea la beneficiara de la expropiación la que fije unilateralmente el justiprecio:

    sería como dejar a un eventual comprador ponerle precio a tu finca.

  • ¿Se puede incluir en el justiprecio el valor «sentimental» o el «apego» del propietario a una finca rústica?

    ¿Se puede incluir en el justiprecio el valor «sentimental» o el «apego» del propietario a una finca rústica?

    valor sentimental en el justiprecio de una finca rústica

     

    El valor sentimental en el justiprecio de una finca rústica.

    Esta es una pregunta que a menudo me hace mis clientes, especialmente cuando la finca afectada tiene un valor especial para ellos, más allá de la explotación agraria.

    Pero, ¿Se puede valorar económicamente un sentimiento o una relación de apego o afecto por un objeto o una posesión?

    Seguramente me dirás que eso es imposible, que hay cuestiones o cosas que no se pueden pagar con dinero.

    Sin embargo, en algunas ocasiones, como en la expropiación forzosa, no hay más remedio que hacerlo.

    Te voy a poner un ejemplo que le ocurrió a un cliente. Quizás es el caso más «grave» que recuerdo, ya que a  este propietario le afectó la expropiación a toda la casa rural en la que llevaba trabajando cuarenta años.

    Aunque los trazados de las autovías y otras infraestructuras lineales suelen evitar, en lo posible, la afección a viviendas y otras construcciones, en ocasiones es imposible no afectar a determinadas construcciones.

    Para evitar problemas por lo tremendamente subjetivo que es la valoración de la afección sentimental o emotiva por algo,  lo que hace el artículo 47 de la Ley de Expropiación Forzosa, es establecer un valor único para todos los afectados, en forma de porcentaje respecto del valor de lo expropiado.

    En todos los casos de expropiación se abonará al expropiado, además del justo precio fijado en la forma establecida en los artículos anteriores, un cinco por ciento como premio de afección.”

     

    Este “premio de afección”,  se “incluirá siempre como última partida de las hojas de aprecio de los propietarios y de la Administración o de la valoración practicada por el Jurado”.

    El premio de afección siempre es el 5%

    Ahora bien. Es muy importante que tengas en cuenta que, si firmas el mutuo acuerdo con la Administración o con la Beneficiaria de la Expropiación, no se puede incluir una partida aparte como premio de afección. Éste debe estar incluido en el precio total acordado.

    Esto lo puedes encontrar en el artículo 26 del Reglamento de Expropiación Forzosa, que dice que:

    El acuerdo de adquisición se entenderá como partida alzada por todos conceptos, (…) sin que proceda el pago del premio de afección …”

    Es decir, que si eres un propietario que llegue a un acuerdo con la Administración en cuando al justiprecio, debes de saber (y tener en cuenta, por tanto, en tus cálculos), que el valor que el atribuyas a dicho “premio de afección” debe de estar incluido en ese acuerdo.

    Desde mi punto de vista, al ser un acuerdo como “partida alzada por todos los conceptos”, no cabe el desglosar el premio de afección.

    Sea cual sea el valor que consideres como propietario por la afección a tu propiedad, si llegas a firmar el mutuo acuerdo, estarás reconociendo que dicho valor, en caso de existir, se encuentra contenido en el mutuo acuerdo firmado.

    ¿Sobre qué partidas del justiprecio se puede calcular el premio de afección?

    En el caso de que no llegues a un acuerdo con la Administración, debes saber que no es posible realizar el cálculo del premio de afección sobre las partidas correspondientes a indemnizaciones derivadas de la expropiación forzosa.

    Así lo establece el Reglamento de Expropiación Forzosa:

    Los propietarios carecerán, en cambio, de derecho al premio de afección cuando por la naturaleza de la expropiación conservan el uso y disfrute de los bienes o derechos expropiado”.

    Por ejemplo, es importante mencionar que el Tribunal Supremo, en diversas ocasiones, expresamente ha declarado improcedente otorgar el 5% en concepto de premio de afección en la indemnización por ocupación temporal. 

    Entre otras, la sentencia del Tribunal Supremo 8712/2007 de 19 de diciembre dice

    pues el premio de afección que tiende a compensar mediante una presunción legal la aflicción que puede producir la pérdida del objeto expropiado en la persona de su propietario ha de girar sobre las partidas que revisten per se el estricto carácter de privación patrimonial; carácter que no tienen las ocupaciones temporales en las que el expropiado conserva su propiedad”.

    Otra partida que es muy controvertida es la correspondiente a la indemnización por la constitución de servidumbres.

     

    Realmente puedes entender lo controvertido de este asunto cuando compruebas que ni siquiera el Tribunal Supremo ha establecido una doctrina jurisprudencial unánime a lo largo del tiempo.

    Por ello, podrás encontrar sentencias en ambos sentidos, tanto concediendo como denegando el premio de afección sobre una servidumbre constituida por expropiación forzosa.

    ¿Y si en lugar de propietario eres un arrendatario afectado por una expropiación forzosa?

    En ese caso, tienes que saber que en el caso de expropiación forzosa de fincas arrendadas, el arrendatario si tendrá derecho al pago del premio de afección sobre el importe total del justiprecio, incluyendo las indemnizaciones.

    Así lo establece la Disposición Adicional Segunda de la actualmente vigente Ley de Arrendamientos Rústicos.

    Se calculará el 5% de premio de afección sobre todas las partidas que componen el justiprecio, incluyendo aquellas derivadas del pago de indemnizaciones: 

    El arrendatario expropiado tiene derecho «al premio de afección calculado sobre el importe total«.

    Y esto es todo por hoy.

    Hasta el próximo artículo, o antes si decides dejar un comentario…

    Expropiación Forzosa de Fincas Rústicas Guía Básica

     

  • ¿Para qué sirve el Jurado Provincial de Expropiaciones?

    Jurado Provincial de Expropiaciones

    El Jurado Provincial de Expropiaciones es un órgano de gran importancia en el procedimiento de expropiación forzosa en España.

    ¿Por qué? Pues porque tiene la última palabra en relación con el valor del justiprecio que deben recibir los bienes expropiados.

    La última palabra, en la vía administrativa. Si no estás de acuerdo con la resolución del Jurado Provincial de Expropiaciones, puedes recurrir ante el correspondiente tribunal contencioso administrativo.

    Es decir, la resolución del Jurado Provincial de Expropiaciones adjudica el valor definitivo a la indemnización por los bienes y derechos afectados, sin recurrir a los Tribunales de Justicia.

     ¿Cuándo debes recurrir al Jurado Provincial de Expropiaciones?.

    Si no estás de acuerdo con la valoración ofrecida por la Administración o la Beneficiaria de la expropiación forzosa en su Hoja de Aprecio.

     

    ¿Qué normas legales rigen el funcionamiento del Jurado Provincial de Expropiaciones?

    Están regulados fundamentalmente por el artículo 32 y siguientes de la Ley de Expropiación Forzosa. También por los artículos 32 a 38 del Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa.

    ¿Quién forma parte del Jurado Provincial de Expropiaciones?

    Los miembros que lo constituyen han sido modificados recientemente, desde el 1 de Enero de 2013. Actualmente son los siguientes:

    • Un Abogado del Estado de la respectiva Delegación de Hacienda
    • Dos funcionarios técnicos designados por la Delegación de Hacienda de la provincia, que serán nombrados según la naturaleza de los bienes a expropiar
    • Un representante de la Cámara Oficial Sindical Agraria, cuando la expropiación se refiera a propiedad rústica, y un representante de la C. N. S. respectiva en los demás casos.
    • Un Notario de libre designación por el decano del Colegio Notarial correspondiente.
    • El Interventor territorial de la provincia o persona que legalmente le sustituya.

    El principal motivo del retraso en las resoluciones de los Jurados está en la forma como está constituido, ya que ninguno de sus miembros lo está a tiempo completo. En el caso de los técnicos designados por la Delegación de Hacienda, suelen ser funcionarios de la propia Delegación u organismos «adyacentes», que comparten esta función con las habituales de su puesto.

     

    Existen desde hace algunos años las Comisiones de Valoración de Expropiación Forzosa en algunas   Comunidades Autónomas, que no debes de confundir ni equiparar al Jurado Provincial de Expropiaciones.

     

    ¿Tienes más dudas? Recuerda que tienes toda la información en la Guía de Expropiaciones. Manual Práctico de Expropiación Forzosa.

     

  • Alerta para los afectados por expropiación forzosa: la importancia del Acta Previa a la Ocupación

    Escribo hoy este artículo al hilo de una noticia aparecida en el Norte de Castilla el 22 de Mayo de 2014, en relación con una sentencia que desestima la reclamación de expropiado contra el Ministerio de Fomento por expropiación ilegal (vía de hecho).

    Suelo intentar leer todo lo que me llega del Norte de Castilla. Es un diario al que tengo especial cariño, procedente de la infancia, cuando estuve viviendo una época en Valladolid. Este era uno de los periódicos que mi padre traía a casa.

    la importancia del Acta Previa a la OcupaciónLa noticia de este periódico trata, de forma algo más extensa que las publicadas ayer por las agencias, sobre el rechazo del Tribunal Superior de Justicia de Castilla Léon a la indemnización solicitada por un afectado por expropiación forzosa, en relación con la ilegalidad de la misma.

    La sentencia es importante, puesto que, siguiendo la jurisprudencia del Tribunal Supremo, reconoce la posibilidad de la Administración de legalizar una situación ilegal en el transcurso del mismo procedimiento administrativo. La doctrina de los Actos Propios ha servido a la justicia en este caso para librar a la Administración de un pago millonario.

    Sin embargo, no quiero en estas líneas entrar en este asunto, sino en el motivo de fondo por el cual la sentencia rechaza la indemnización solicitada. Y este que, en este caso, según recoge la noticia, el afectado no había realizado la correspondiente reclamación  en el momento del levantamiento del Acta Precia a la Ocupación. Incluso se desprende de lo publicado que se habían llegado a cobrar las cantidades ofrecidas como depósitos previos a la ocupación y perjuicios por rápida ocupación, lo que de facto significa un acuerdo sobre la ocupación.

    Y esto es lo que quiero resaltar en este artículo, y que está en relación con otros que he escrito anteriormente en otros post sobre la importancia del Acta Previa a la Ocupación. No te olvides en tu caso de algunas cuestiones:

    • Reclamar todo lo que se te ocurra, aunque la administración tenga que escribir y escribir y escribir folios y folios. Es su obligación.
    • Preparar muy bien y con antelación las reclamaciones que se van a realizar, puesto que con posterioridad será muy difícil incluirlas en el procedimiento expropiatorio.
    • Si hay algo que quede pendiente, no está de más que la administración recoja en el Acta Previa a la Ocupación, una coletilla, en la que anuncies que presentarás más alegaciones en breve…¡ y hazlo cuanto antes!

    Ahora es tu trabajo.

    ¿Has tenido algún problema en algún levantamiento de Actas Previas a la Ocupación?

  • Las 3 claves de la Expropiación Forzosa para línea eléctrica

    Como complemento a la Guía de Expropiaciones, voy a explicar en este artículo algunos aspectos importantes que debéis conocer todos aquellos que seáis afectados por la expropiación forzosa para línea eléctrica.

    Las expropiaciones forzosas para la construcción de líneas eléctricas están reguladas en general por la Ley de Expropiación Forzosa, y en particular por el Real Decreto 1955/2000, de 1 de diciembre.  En esta norma se establece que el procedimiento para realizar la expropiación forzosa para línea eléctrica será siempre el del artículo 52 de la Ley de Expropiación Forzosa, al considerarse como necesaria la urgente ocupación de los terrenos. En este caso, te recomiendo que revises los dos artículos que he publicado sobre consejos para preparar el acta previa a la ocupación, y cómo preparar el justiprecio en una expropiación forzosa.

     



    En mi opinión, las tres características fundamentales de las expropiaciones forzosas para línea eléctrica son las siguientes:

    1.  Las afecciones son en su mayor parte en forma de servidumbre  de paso, ya sea aérea o subterránea.
    2. La beneficiaria de la expropiación forzosa para línea eléctrica es una empresa privada, la cual debe solicitar la expropiación forzosa a través de un largo proceso administrativo.
    3. El trazado de la línea eléctrica puede ser modificado, bajo determinadas circunstancias.

    En general, la servidumbre  de paso por línea eléctrica aérea establece las siguientes limitaciones para la finca por la que pasa:

    •  El vuelo sobre el predio sirviente.
    • El derecho de paso o acceso para el mantenimiento de cualquier tipo de la línea eléctrica, incluyendo el corte de arbolado, si fuera necesario.
    • La ocupación temporal de terrenos u otros bienes, en su caso, necesarios a las mencionadas tareas de mantenimiento.

    El derecho de paso para mantenimiento y ocupación temporal para su realización, no eximen a la empresa eléctrica del pago de las indemnizaciones y daños que pudiera causar.

    Expropiación Forzosa para línea eléctrica

    Mi experiencia es que en cada caso, y dependiendo de las características técnicas de la línea y del terreno, se establecen unas limitaciones específicas, además de las generales anteriores. A continuación te muestro un ejemplo de una limitación por imposición de servidumbre de paso por línea eléctrica, reflejadas en un Acta Previa a la Ocupación levantada recientemente en un expediente de expropiación forzosa para línea eléctrica:

    Servidumbre: “Faja de seguridad de anchura reglamentaria en la que queda limitada la plantación de árboles y arbustos y prohibida la construcción de edificios e instalaciones industriales en la franja definida por la proyección sobre el terreno de los conductores extremos en las condiciones más desfavorables, incrementada con las distancias reglamentarias a ambos lados de dicha proyección. Y/O realizar cualquier tipo de obras o efectuar acto que pudiera dañar o perturbar el buen funcionamiento de las instalaciones. Esta distancia podrá reducirse siempre que se solicite expresamente y se cumplan las condiciones que, en cada caso, fije el órgano competente de la Administración”.

    Estas limitaciones por expropiación forzosa para línea eléctrica debes tenerlas muy en cuenta a la hora de redactar la relación de bienes y derechos afectados, y la hoja de aprecio de la propiedad.

    Pero para que se llegue a constituir la servidumbre, la empresa eléctrica debe de elaborar un proyecto de construcción y someterlo a la revisión de la Administración, que ordenará su exposición en Información Pública durante al menos quince días, en los que incluye la relación de los bienes y derechos afectados. De acuerdo con el artículo 19 de la Ley de Expropiación Forzosa, todos los afectados pueden oponerse, alegando lo que estimen conveniente.

    Por otra parte, la normativa específica de la expropiación forzosa para línea eléctrica establece que es posible la modificación de una servidumbre a petición del afectado, cuando sea posible técnicamente. El “defecto” de esta norma es que también establece que quién debe pagar el coste de esa modificación es el interesado. Mi opinión en este sentido es que, si la modificación se solicita antes de que la línea esté construida, este coste será mínimo.

    Otro aspecto al que debes estar muy atento es a la existencia de terrenos de dominio público en las inmediaciones de los que son afectados, ya que la norma establece la prohibición de ocupar terrenos privados siempre que existan terrenos públicos en los que sea posible realizar la ocupación, y sea viable técnicamente la construcción de la línea eléctrica.

    Y esto es todo por hoy, siempre recordándote que es muy importante en una expropiación forzosa preparar exhaustivamente la relación de bienes y derechos afectados.

     

     

     

  • Los 3 tipos de expropiación forzosa: total, ocupación temporal y servidumbre

    Los 3 tipos de expropiación forzosa: total, ocupación temporal y servidumbre

    ¿Cuáles son los tres tipos de expropiación forzosa?. Esto es lo que voy a tratar en este artículo, así como una breve descripción de las consecuencias de cada uno de ellos.

    Los 3 tipos de expropiación forzosa según la afección a una finca rústica los podemos definir de la siguiente forma:tipos de expropiación forzosa

    • Expropiación de dominio (o total): la administración expropia para si o para una entidad beneficiaria la totalidad del terreno. Es el caso de la expropiación forzosa para la construcción de la traza de una autovía o del ferrocarril.
    • Ocupación Temporal: en este caso, la administración ocupa los terrenos para utilizarlos durante las obras, y luego los devuelve a su propietario. Es el caso de la construcción de un camino para el paso de camiones durante las obras de construcción de una infraestructura.
    • Servidumbre: los terrenos siguen siendo de su actual propietario, pero sobre ellos se establece una carga que puede ser de muchos tipos: de paso, aérea, de acueducto, de prohibición de sembrar, etc. El caso más habitual los últimos años son las servidumbres creadas por construcción de gasoductos.

    ¿Qué consecuencias tiene para el propietario cada uno de los 3 tipos de expropiación forzosa?

    En el caso de la expropiación forzosa de dominio, el propietario pierde de forma definitiva la tierra, mientras que la administración o entidad beneficiaria deberá indemnizar el valor de todos los bienes y derechos afectados.



    En la ocupación temporal el propietario recupera los terrenos al finalizar las obras, estando la Administración obligada a devolverlos en el mismo estado en el que se encontraban antes de ser ocupados. El propietario tiene derecho a una indemnización por los daños que se produzcan en la finca como consecuencia de la ocupación. Los más habituales suelen ser el arranque de árboles de una plantación, la pérdida de las cosechas correspondientes a las campañas en las que la tierra está ocupada, o la reposición de instalaciones de riego.

    La servidumbre implica una restricción a la propiedad de los terrenos, que quedan a nombre de su titular. El tipo de servidumbre más habitual es la de paso, por la cual, por ejemplo, los técnicos de una compañía gasística pueden acceder a una finca para reparar las conducción que la atraviesa. Existen muchos tipos de restricciones en una servidumbre, como la prohibición de sembrar, de plantar, de realizar labores de arada a una profundidad determinada, o de construir a una distancia determinada. La diversidad de restricciones que he encontrado en los expedientes de expropiación forzosa es enorme.

    Lo importante en este caso, es que quede muy claro, y por escrito, cuáles son estas restricciones. La valoración de la indemnización correspondiente al propietario se debe realizar en función de cuáles son estas restricciones y cómo afectan a la rentabilidad de la finca o a su revalorización futura.

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  • ¿Quién paga el justiprecio por la expropiación forzosa de mi finca rústica?

    ¿Quién paga el justiprecio por la expropiación forzosa de mi finca rústica? Este es un tema fundamental para un expropiado y que es desconocido para una gran mayoría de las personas que sufren una expropiación forzosa.¿Quién paga el justiprecio por la expropiación forzosa de mi finca rústica?

    Pues bien, el justiprecio lo paga en España la entidad beneficiaria de los bienes y derechos expropiados. Sencillo a primera vista, aunque en algunos casos es bastante complicado.

    En España podemos clasificar las expropiaciones forzosas en función de quién es el beneficiario de las tierras que se expropian:

    • Expropiación Forzosa en la que el beneficiario de los bienes expropiados es la Administración, ya sea el Estado, una Comunidad Autónoma, una diputación o Ayuntamiento.

     

    • Expropiación Forzosa en la que el beneficiario de los bienes expropiados es una empresa privada. Los casos más habituales son las expropiaciones para construir infraestructuras de servicios de interés público, como el gas, la electricidad o el agua.

    En ambos casos, es imprescindible que se haya realizado una declaración previa, de que esa obra es de interés público, para que los bienes y derechos puedan ser expropiados. Esa declaración la realiza el Gobierno del Estado, o de la Comunidad Autónoma en su caso, y se publica en el Boletín Oficial correspondiente.

    En el caso de que el beneficiario sea el Estado, el responsable del pago es la Administración u órgano administrativo que se beneficia de esa expropiación forzosa. El caso más habitual estos últimos años es el de las expropiaciones para la construcción del AVE. Hasta hace pocas fechas, la construcción de carreteras también se realizaba habitualmente por este procedimiento. Sin embargo, sin que esto sea habitual, en fechas recientes la Administración está constituyendo empresas públicas que asumen el «roll» de beneficiarias, imagino que para evitar contabilizar las correspondientes inversiones como gasto público.

    En el caso de que la beneficiaria de los terrenos sea una empresa privada, ésta será la que deba realizar los pagos correspondientes a los justiprecios de las fincas afectadas, ya sea Gas Natural, Endesa, o cualquier otra empresa de dedicada a los servicios públicos de interés general.

    Sin embargo, recientemente se ha puesto de manifiesto un problema muy grave para algunos afectados por una expropiación forzosa, y es que la empresa beneficiaria de los terrenos que le fueron expropiados ha quebrado antes de hacer frente al pago del justiprecio. ¿Qué ocurre en este caso? ¿Se quedarán esos expropiados sin cobrar el justiprecio?. Ahora ya tenemos una sentencia que dice que, en cualquier caso, la Administración del Estado es la responsable del pago de los justiprecios. Y esto es así porque el pago del justiprecio tiene rango y tratamiento de garantía constitucional, la cual no quedaría asegurada en el caso de que los afectados tuvieran que ponerse en la cola de una larga lista de afectados por la quiebra, y hasta hacer frente a quitas en sus justiprecios.

    En efecto, la Constitución Española de 1978, dice en su artículo 33.3. que «Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes«.

    Este asunto lo abordo con más profundidad en el primer capítulo de la Guía de Expropiaciones.

    Desde el punto de vista de la operativa del expediente de expropiación forzosa, es posible que encuentres alguna diferencia en función de que la beneficiaria de la expropiación forzosa sea la Administración o un empresa privada. Quizás la mayor diferencia radique en los tiempos. En la Administración las cosas van despacio, tanto en la ejecución del expediente como luego en el pago. Sin embargo, mi experiencia es que las empresas privadas van mucho más rápido. En primer lugar, lo más habitual es que estas empresas vayan «con el dinero por delante». Con esto quiero decir que es habitual que tengan preparado el importe de las indemnizaciones, y en muchos casos llevan los cheques para el pago del justiprecio a la firma del Acta Previa a la Ocupación. Esperan de esta manera, y consiguen habitualmente, una cierta rebaja en el coste de las expropiaciones, ya que los afectados, en muchos casos, prefieren coger el dinero y olvidarse del asunto, a pesar de saber que en algún caso puede estar perdiendo parte de su patrimonio en la valoración, que suele estar basada en un tanto alzado de la media de las fincas expropiadas.

    Mi recomendación en este caso es que es muy importante preparar correctamente y con antelación a la firma del Acta Previa a la Ocupación la relación de bienes y derechos afectados. De esta forma sabremos inmediatamente si la empresa beneficiaria ha considerado todas los bienes afectados, así como las indemnizaciones, lo que te permitirá tomar una decisión de aceptar o no el dinero, con mayor seguridad de acertar.

     

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    Fotografía: Javier Almagro

  • Cuándo pedir intereses por retraso en el pago del justiprecio

    Al hilo del anuncio de que la Consejería de Fomento de la Junta de Andalucía va a hacer efectivo el pago de varias expropiaciones forzosas pendientes en la provincia de Granada, algunas desde 2009, te voy a explicar brevemente cuándo pedir intereses por retraso en el pago del justiprecio.

    La respuesta inmediata es la siguiente: desde el momento en el que transcurran más de seis meses desde la fijación del justiprecio, puedes (y debes) pedir intereses por retraso en el pago del justiprecio. intereses por retraso en el pago del justiprecio

    Esto es así porque está establecido en el artículo 57 de la Ley de Expropiación Forzosa, que dice que «La cantidad que se fije definitivamente como justo precio devengará el interés legal correspondiente a favor del expropiado, hasta que se proceda a su pago y desde el momento en que hayan transcurrido los seis meses a que se refiere el artículo 48.» Este artículo 48 no dice ni más ni menos que la Administración tiene 6 meses para pagar el justiprecio.

    Por supuesto, la Administración debería realizar la liquidación de los intereses que te correspondan en el momento del pago del justiprecio, pero lo habitual es que esto no ocurra. Así que, una vez tengas en tu poder el dinero, no dejes de solicitar que te calculen y paguen los intereses por retraso en el pago del justiprecio.



    Hasta aquí todo fácil y sencillo. Sin embargo, ¿qué ocurren con los expedientes de expropiación forzosa que se demoran, y en los que no se ha llegado a fijar aun un justiprecio?. Esto ocurre. Quien te asegure que tu expediente de expropiación forzosa se va a resolver en un plazo determinado, te está engañando. Pueden suceder muchísimas cosas desde que se firma el Acta Previa a la Ocupación hasta que conseguimos llegar a un justiprecio. El caso más llamativo que me ha ocurrido es un expediente de expropiación forzosa del año 2010, en el que la Administración ha perdido el Acta de Ocupación.

    En estos casos, hemos de recurrir a lo que dice el artículo 56 de la Ley de Expropiación Forzosa: «Cuando hayan transcurrido seis meses desde la iniciación legal del expediente expropiatorio sin haberse determinado por resolución definitiva el justo precio de las cosas o derechos, la Administración expropiante culpable de la demora estará obligada a abonar al expropiado una indemnización que consistirá en el interés legal del justo precio hasta el momento en que se haya determinado, que se liquidará con efectos retroactivos, una vez que el justiprecio haya sido efectuado.»

    Como puedes comprobar, la Administración es responsable del pago de intereses de demora, no sólo en el caso de los intereses por retraso en el pago del justiprecio, sino también en el caso de que el expediente de expropiación forzosa se demore más de lo debido.

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  • ¿Cómo preparar el justiprecio en una expropiación forzosa rústica?

    Voy a comentarte en esta entrada del blog algunos consejos valiosos para que prepares correctamente el justiprecio en una expropiación forzosa rústica.justiprecio en una expropiación forzosa rústica

    1. Prepara con antelación la relación de bienes y derechos afectados.

    Este punto es el más importante. Desde el primer momento que descubres que tu finca va a ser afectada por una expropiación forzosa, debes ponerte manos a la obra para que ningún elemento afectado se quede sin su valoración. Esta relación de bienes y derechos afectados debe quedar por escrito en el Acta Previa a la Ocupación.

    2. No dejes que sea la administración la única que describa tu finca.

    He visto en muchas expropiaciones, cómo los afectados dejan que la administración describa en el Acta Previa a la Ocupación las características de su finca. Mi recomendación es que la lleves preparada, y la hagas constar en el apartado de alegaciones. Dejar ese espacio en blanco es como negociar la venta de la finca, y dejar que sea el comprador el único que hable.



    3. Piensa en todos los problemas que vas a tener.

    El justiprecio está compuesto por la valoración de los bienes y derechos afectados más las indemnizaciones por perjuicios que pueda sufrir la tierra o el propietario. Mi experiencia me dice que muchos propietarios no dan importancia a las indemnizaciones, cuando en algunos casos puede que las cantidades superen al valor de lo expropiado.

    En el expediente de expropiación forzosa, la Ley obliga a la Administración a incluir sólo las indemnizaciones por rápida ocupación. Sin embargo, hay muchas otras cuestiones que te harán perder dinero y te ocasionarán un dolor de cabeza. Haz un esfuerzo de razonarlo, ponerlo por escrito y decirlo en el levantamiento del Acta Previa a la Ocupación, de manera que haya una posibilidad de que puedan después ser valoradas.

    4. Insiste en el Acta de Ocupación.

    En la firma del Acta de Ocupación, no dejes de insistir en las alegaciones ya realizadas en el Acta Previa a la Ocupación. También debes dejar constancia de cualquier modificación que hayan sufrido los bienes y derechos afectados, especialmente si ha tenido algo que ver la Administración o la empresa contratista de las obras. (En algunas ocasiones, la prisa por empezar las obras lleva a las contratas de obra a entrar en fincas en las que no tienen derecho de ocupación).

    5. No temas acudir al Jurado de Expropiaciones.

    Si crees que hay una diferencia muy grande entre lo que estimas que vale tu justiprecio, y lo que te ofrece la Administración o empresa beneficiaria de la expropiación forzosa, debes acudir al Jurado de Expropiación Forzosa. Este Jurado no es un tribunal, y no necesitas abogado para acogerte a su dictamen. Su composición ha sido modificada recientemente, y su función es técnica. Revisará el expediente y realizará una nueva valoración. Por ello, es importante que tu valoración esté correctamente motivada, y se ajuste a la Ley.

    Esto cinco puntos son fundamentales a la hora de preparar correctamente el justiprecio en una expropiación forzosa rústica. No nos aseguran el obtener un justiprecio más alto, pero sabremos que estaremos poniendo las bases para que esto sea así.

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